【经典案例】
徐女士的丈夫数年前因病故去,一子一女均已单独生活,夫妇两人原先购买的一套住房只剩下徐女士一个人居住。2012年3月底,徐女士以自己的名义,与陶某及某房地产中介公司签订了份“房屋买卖(居间)合同”。合同约定,经过中介公司居间介绍,徐女士自愿将房屋以总价48万元出售给陶某。徐女士独自在这份合同上签了字,并收取了陶某交付的首批6万元购房款。徐女士的两个子女得知后,认为房产是父母共有的,现在父亲虽然去世,房屋的一半属于其父亲的遗产。母亲出售此房,未征得子女的同意,买卖合同无效。为此,两个子女为要回房产,将徐女士与买房者陶某一同告上法庭,要求认定徐女士与买房者签订的房屋买卖合同无效。
【法槌定音】
法院审理后认为,本案诉争的房屋系徐女士和其丈夫共同购买,属夫妻共同财产。徐女士丈夫去世后,房屋的一半属于其丈夫的遗产。依据《继承法》规定,徐女士和她的子女作为第一顺序继承人,不分男女,享有平等的继承权,只要不公开表示放弃继承权,应视为均已接受继承。在未对遗产进行分割以前,该套房屋应该属于徐女土和两个子女共同共有。《城市房地产管理法》第38条第4项规定:“共有房地产,未经其他共有人书面同意的,不得转让。”徐女士将与子女共有的房屋出售给陶某,在签订房屋买卖(居间)合同时,没有经过作为房屋共同权利人的同意,事后也没有获得共有人的追认,属于无权处分。2013年1月,法院判决徐女士与陶某签订的房屋买卖(居间)合同中,关于房屋买卖部分的条款无效。陶某可另案起诉徐女士要求返还购房款。宣判后双方均未上诉,判决已发生法律效力。
【法律解析】
本案如果根据《民法通则意见》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定,判决该“房屋买卖(居间)合同”有效,同时判徐女士赔偿两个子女的损失也是可以的。
【法条链接】
《继承法》第10条,《城市房地产管理法》第38条,《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第89条