王某与庄某于2006年12月经人介绍相识,2007年7月登记结婚,婚后未生育子女,夫妻感情一般。2011年7月,王某以夫妻感情破裂为由起诉至法院,要求与女方离婚,并依法分割财产。经法院审理查明,王某在婚前购买了楼房一套,总房款24万余元,其中王某婚前支付首付款13万元,其余办理了按揭贷款,该房产在婚前办理了房产所有权证书,登记在王某名下。在诉讼过程中,两人一致认可,结婚时该房价值498,492元,在共同生活期间共同还贷64,386元,王某起诉时该房价值996,984元。
一审人民法院经审理认为,该楼房系王某婚前购买并交纳首付款,且办理了房产证,该楼房应为王某的婚前个人财产,同时王某应补偿庄某婚后共同还贷部分及其对应的房屋增值款。一审法院判决:王某补偿庄某婚后共同还贷的一半32,193元及其对应的房屋增值款64,804元。庄某不服一审判决提起上诉,请求撤销原审判决,依法改判由王某向其补偿共同还贷的一半32,193元及房屋增值款249,246元。2012年3月13日,二审法院判决;驳回上诉,维持原判。
(1) 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下,离婚时双方协议不成的,人民法院应当判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,由产权登记一方对另一方进行补偿。
(2) 对于房屋的所有权问题,因我国法律规定,不动产的取得是以登记为标志的,因此判决房屋是否属于夫妻共同财产,关键应当看房屋产权证如何取得。但因房产证的取得的时间是不确定的,并受多种买受人以外因素的影响,如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准,则可能出现对一方显失公平的情况。对于一方婚前首付按揭贷款所购买的房产,因其在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款,买卖房屋的合同义务已经履行完毕,婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化,故离婚分割财产时将按揭房屋认定为这一方的个人财产相对比较公平。
(3) 对于如何分割夫妻共同财产共同还贷部分,应当从两个方面考虑:①从还贷的时间看,还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间,一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷,而不必区分还贷的资金来源于哪一方的收入;②看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对涉案房屋的还贷问题是否有特别约定,如果双方对于上述问题进行了特别约定,则分割房产时约定优先,不再适用本解释的规定。因还贷支付的款项属于夫妻共同财产,一般情况下,可以按照一人一半的原则分割,即离婚时取得房屋产权的一方应当将婚姻关系存续期间所偿还的贷款数额的一半,补偿给对方。
(4) 对于房产的增值部分可获得多少补偿,可根据房屋购置资金的来源及其在全部房价款中所占的比例来考量其分割原则。一般情况下,房屋购置资金的来源由以下三个部分组成:①一方于婚前购房时交纳的首付款以及其个人偿还的贷款部分;②双方当事人婚后共同还贷部分;③未偿还的贷款。
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