现房地分离被设定两个抵押权的情况时,能否实现预期的抵押担保效力?

某建筑公司以自有的办公楼作抵押在某银行办理金融借款,双方签订抵押合同后在当地房产管理部门就该办公大楼办理抵押登记手续,但其后并未在当地土地管理部门办理该办公大楼所在区域的土地使用权登记。后因该公司经营不善,其办公大楼被其他债权人依法查封拍卖。

得知此消息后,该银行即向法院主张就抵押物拍卖款优先受偿。法院根据《物权法》的相关规定,认为以房产和房产占用范围外的土地使用权办理抵押的,应同时到房产管理部门和土地管理部门分别办理抵押登记,遂判定银行对办公大楼及占有范围内的土地享有优先受偿权,对办公楼院内其他土地该银行不享有优先受偿权房地产抵押登记过程中仅在房产管理部门或土地管理部门中一家办理登记未办理抵押登记部分效力不能确认,导致出现房地分离被设定两个抵押权的情况时产生纠纷,难以实现预期的抵押担保效力。

不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致,或者他项权证、动产抵押登记证等法律文件中登记内容与抵、质押合同不一致的,可能导致担保未能有效设立或与可以实现的担保物权与预期不符。