不动产抵押是否以有权登记部门的登记簿为准

某行与伟业公司签订了《抵押合同》,伟业公司用其所有的房产为发智公司开立信用证提供担保,并到当地土地管理局办理了抵押登记,取得了《抵押证明书》。后因抵押权纠纷诉至法院。法院经审理查明,银行与伟业公司签订的《抵押合同》所约定的抵押物与《抵押证明书》中所登记的内容不完全一致,根据《担保法司法解释》第61条“抵押登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准”之规定,判定银行只能取得《抵押证明书》中所记载的属于伟业公司所有的土地及在建工程抵押权。

如果不能抵偿所开信用证的全额款项,银行则遭受损失1)担保以登记为生效要件的,或担保以登记为对抗第三人要件的,签订担保合同后未办理抵质押登记违反公示公信原则,而致担保未发生效力或虽发生效力但不能对抗第三人,债权人不能就抵押物优先受偿。错误选择办理登记的抵质押登记机构也因违反公示公信原则,而致担保未发生效力或虽发生效力但不能对抗第三人。(2)房地产抵押登记过程中仅在房产管理部门或土地管理部门中一家办理登记未办理抵押登记部分效力不确认,导致岀现房地分离被设定两个抵押权的情况时产生纠纷,难以实现预期的抵押担保效力。(3)不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致,或者他项权证、动产抵押登记证等法律文件中登记内容与抵、质押合同不一致的,可能导致担保未能有效设立或可以实现的担保物权与预期不符。

记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。经营行应核对不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿是否一致,核对他项权证或动产抵押登记证等法律文件中登记内容与抵、质押合同是否一致。若不一致,应当要求修改。