为未成年人房产设定抵押,抵押法律效力如何?

2005年4月、某银行与甲签订一份最高额抵押合同,约定甲以其某房产为A企业向银行的60万元贷款提供抵押担保。由于甲出生于1991年5月,合同签订时系未成年人,抵押合同、抵押清单上的抵押人签名均由其父母乙和丙共同签署(其父乙为A企业的法定代表人)该货款到期后,经催收后借款人仍未归还到期贷款。银行于200年12月向法院起诉,要求借款人归还贷款本金及欠息,抵押人依法承担担保责任。本案一审判决借款人归还贷款本金及欠息,但以《民法通则》第18条第1款为依据,认为监护人为未成年人房产设定抵押的行为没有考虑到被监护人的利益,因此认定抵押无效,驳回农行对抵拥人的诉讼请求。银行上诉,二审维持原判。(1)无民事行为能力人和限制民事行为能力人提供保证担保,签订的保证合同无效。如由保证人本人签署保证合同,因本人欠缺民事行为能力,保证担保合同无效。

如由其监护人代理签署保证担保合同,其实质为监护人处理被监护人财产,除非监护人代理系为被监护人利益签订保证担保合同,否则合同无效。(2)对未成年人的保护,法律强调的是保护其利益,防止其利益遭受监护人等的非法处分或侵害。因此在遇到类似情况时应注意:①对于非出于未成年子女自身利益、父母采用未成年人房产抵押向银行贷款银行应不予受理。比如贷款用于未成年子女父母的生产经营、消费或其他用途。②对于父母承贷、以子女名下房产办理按揭贷款的,应要求其法定监护人(一般为父母双方)在相关的房产买卖合同、抵押合同上签字确认,以示对上述合同的确认,必要时还可以要求父母提供为未成年人利益的书面保证。