夫妻单方卖房,善意且有偿购房合法

[关键词]
善意、有偿取得/合法权益
[基本详情]
2006年9月22日,陈先生以30万元将其房出售给周先生,双方签订了《售房协议》。
随后,陈先生将该房屋以及办理产权变更的相关手续交付给周先生。周先生于206年9月30日向房产部门提交了《房地产转让申请审批书》,并向房产部门提交了即原产权人的户口本、结婚证、陈先生的书面同意书、房屋的产权证、契税证、转让双方的身份证原件等相关材料。其中,除周先生本人的身份证外,其余证件均系陈先生提供,而陈先生妻子杨女士的书面同意书中“杨某”的签字非本人所签。2006年10月22日,房产部门批准了该房屋转让,并于10月22日向周先生核发了该房的所有权证。
此后,原房主陈先生的妻子杨女士以自己为房屋共有人,未在交易书上签字,且自己到外地出差不知道其夫陈先生卖房为由,于2006年11月27日诉至法院,要求法院认定陈先生和周先生的《售房协议》无效。法院审理后认为,陈先生与周先生签订的合同应视为有效合同,驳回杨女士诉讼请求。
[法官析案]
根据最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第二项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定,杨女士以不同意或不知道为由对抗买受人周先生是无效的,而且周先生已实际向出卖人陈先生支付了房屋房价,且已实际占有、使用该房屋,并取得房屋所有权证。即使陈先生擅自处分共有房屋,杨女士确是不同意或不知道的,但由于周先生是善意、有偿取得的房屋,也应当维护其合法权益。
同时,根据最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见》第八十九条:共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。
周先生与陈先生签订的《房地产转让合同》不违反法律、行政法规的强制性规定,亦不损害社会公共利益,更非双方当事人恶意串通,损害他人利益,因此该合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形,应为有效合同,受法律保护。故杨女士以出卖房屋未经共有人同意为由,主张买卖合同无效并返还诉争房屋的理由不能成立。