【案情回放】
王某在朝阳区道家园拥有一套两居室住房,并将其出租给一对白领夫妇,每月房租2000元,每季度一付。2007年6月,王某将该两居室出卖给李某,双方签订了房屋买卖合同,签订合同时王某告知李某该房已经对外出租。随后双方办理了房屋过户手续。房屋过户后,李某即持新换发的房产证和房屋买卖合同找到租房的白领夫妇告知房屋所有权已经转移,通知其自2007年7月起向李某缴纳原租赁合同约定的租金。但白领夫妇告诉李某,其租金是按季提前缴纳,7-9月的租金6000元已经提前交付给原房主王某了。李某遂向王某索要7-9月的租金,王某拒绝,李某诉至法院。
【关键证据】
新换发的房产证、租金预交凭证
【举证指导】
本案为不当得利纠纷。所谓不当得利,是指无法律或合同上的原因而受利益,致他人受损害的法律事实。不当得利的构成要件为:(1)一方获得利益;(2)他方受有损失;(3)取得利益与所受损失间有因果关系;(4)一方获得利益没有法律上的根据。在诉讼中,以上四个构成要件均为案件的证明对象,必须由当事人加以证明,才能成立不当得利。
本案原告李某自获得所购房屋的产权证书之日起,即获得道家园两居室住房的所有权。根据“买卖不破租赁”的原则,原房主王某与白领夫妇之间的租赁合同转由新房主李某承受,李某成为该租赁关系的出租人,作为出租人有权向承租人收取租赁合同项下的租金,收取租金的时间应以取得新的房产证时起算。李某在2007年6月取得所购房屋的房产证,故其有权收取7月以后的房屋租金。而王某提前收取了7-9月的房租,其获得的利益因租赁当事人的变更而失去了法律依据,故而构成了不当得利。李某为支持自己的诉讼请求,可准备如下证据:
1.房屋买卖合同、新换发的房产证,以此证明李某通过合法买卖合同获得了道家园二居室房屋的所有权,房屋权利转移时间为2007年6月。
2.白领夫妇与王某之间的租赁合同,该证据与证据1结合证明李某作为新的房屋产权人自然承受房屋租赁合同的权利义务,李某有权获得房屋产权移转之后的租金收益。3.白领夫妇向王某预交7-9月房租6000元的凭证,以此证明王某获得了利益,该证据与证据1结合证明王某获得这一部分租金收益没有合法依据。根据以上三份证据可推知,原告李某因王某获得利益而遭受了损失。以上证据证明了不当得利的各个构成要件,到此,原告李某的举证义务即告完成。
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