【案情回放】
陆某在房地产经纪公司工作,与张某是好友。张某欲购买某房地产开发公司开发的商品房屋,委托陆某为其选购。陆某受张某的委托,在某房地产开发公司以张某的名义购买了房屋一套,房款为10万余该房款由陆某交付给了房地产开发公司。此后,陆某又代张某对房屋进行了装修。2004年10月,张某因车祸死亡。待张某丧事处理完毕,陆某以自己在代张某购房过程中,房款系自己垫支为由,要求张某的妻子肖某给付其垫支的房款及房屋装修款。而肖某以房款及装修款已由张某偿还给陆某为由拒绝。陆某遂向法院提起诉讼,要求法院判决肖某支付其垫支的所有购房款和装修款。陆某向法庭提供了商品房买卖合同以及购房款收据、装修款发票。肖某未举证。
【关键证据】
购房款收据、装修款发票
【举证指导】
本案涉及两个合同法律关系。一是从对外关系上看,陆某代理张某买房,张某与房地产开发公司之间系房屋买卖合同关系;二是从对内关系上看,陆某与张某之间是民事代理合同关系。就房屋买卖合同而言,当事人能够举证,证明单位收到了房款,对外的买卖合同不存在任何争议,故本案不是买卖纠纷。之所以会发生本案纠纷,是因为民事代理合同的履行上出现了问题。下面围绕委托代理合同纠纷分析双方的举证情况及举证责任的承担问题:
1.原告之本征
原告为支持其诉讼请求,需要证明的事实有:原告陆某与张某之间存在委托代理合同关系;委托合同双方的权利与义务;原告已经履行了代理人的义务;张某去世,其配偶肖某为张某的权利义务承受人。
为证明陆某与张某之间存在委托代理合同关系,一般可提供委托代理协议、委托书。如果是口头委托,应该提供能够证明存在事实委托关系的相应证据。
证明了委托合同关系,委托合同双方的权利与义务也就清楚了。对原告陆某而言,主要义务是代理张某与房地产开发公司签订房屋买卖合同,代张某缴纳房款及办理与购房相关的其他事宜,主要权利则是向张某索取其在代理过程中代张某垫支过的款项。对张某而言,其主要义务是向陆某积极支付其在代理购房、装修中垫支的款项。
原告履行委托合同的义务,应举证证明。本案的商品房买卖合同协议、购房款收据、装修款发票,可以证明原告履行了受托人代理购房的义务,同时证明原告垫付了资金。
在本案中,陆某与肖某就民事代理关系的存在和陆某已经代张某支付购房款、装修款的事实,以及肖某为张某权利义务承受人的事实均无争议,原告主张的上述事实可以得到确认。
2.被告之举证责任
被告肖某在认可陆某已经代张某支付购房款、装修款的事实后,主张购房款已经由张某偿还给陆某。这就提出了新的事实,即主张张某生前已经履行了其在委托合同中的义务。但张某已经死亡,无法核实此事实的真伪,对此,谁应当承担举证责任呢?
根据《证据规定》第5条第2款的规定:“对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。”在本案原、被告双方之间的代理合同中,根据上述法律关系的分析,张某一方负有证明其已将购房款交付给陆某的举证责任。由于张某已死亡,支付房款是对张某、肖某夫妻共同财产的处分,所以责任应由张某之配偶肖某承担。现肖某不能证明上述事实,故根据《证据规定》第2条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定,应由其承担举证不能的不利的法律后果。
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