法院判决章某支付果银行贤款200万元。因章某未能按期履行生效判决的内容,某银行向法院中请强制执行。在执行过程中,去院发现被执行人草集购买了某小区的房屋一套,已经办理了商品房预售合同登记备案手续、但并来取得所有权登记,执行法院向房屋登记部门发出协助执行通知书,对该房屋进行了预查封。在这种情况下虽然被执行人章某尚未实际取得房屋所有权,但根据《民事诉讼法》中的预查封制度,由人民法院对被执行人即将取得的不动产予以提前控制随着生产力的发展,社会经济情况愈发复杂多变,交易主体的经济状况也呈现出动态发展的形态。
因此在判断被执行主体是否具备履约能力时,不但要看该主体在某一时刻拥有哪些财产,还要有发现被执行主体潜在财产,并提前控制该责任财产的能力。本问题就旨在向大家讲述如何控制被执行主体可能取得的房产。房屋是典型的不动产,因其价值大且关系社会公众能否安居乐业,法律对房屋的取得、转让都规定了较为严格的公示程序。我国《物权法》要求物权的产生、变更、消灭必须以一定可以从外部查知的方式表现出来,对于房屋所有权面言,其产生、变更和消灭必须以登记的方式表现出来。已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断;因此记载于房屋产权登记薄的人推定为房屋所有人,未经登记的,不发生法律效力。由此可知,房屋产权登记是取得、变更房屋所有权的要件,因此在执行程序中想对房屋取得禁止转让、变更的控制权的,也必须对该控制措施进行登记。
根据我国《民事诉讼法》,对房屋进行查封的,除应当在不动产上张贴封条和公告外,还应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的,不得对抗其他已经办理了登记手续的查封。对于已经在被执行人名下的房屋,人民法院可以向房管局下达协助执行通知书的方式对房屋采取查封措施,并由房管局对被执行人名下的房屋进行查封登记。然而在实践中,也存在被执行人已经办理了商品房预售合同登记备案手续,但并未取得所有权登记的情形,在这种情况下虽然被执行人尚未实际取得房屋所有权,但是如果此时对房屋日后的流转不加以控制将有可能导致被执行人恶意转让责任财产的情况发生。
因此《民事诉讼法》中规定了预查封制度,由人民法院对被执行人即将取得的不动产予以提前控制。预查封,是指由人民法院向不动产或特殊动产登记机构下达协助执行通知,由登记机构对民事主体可能取得的财产进行预查封登记,待该民事主体正式取得登记财产物权后,查封正式生效。对被人民法院依法查封、预查封的房地产,在查封预査封期间不得办理转移登记、变更登记、抵押登记、预告登记、商品房预售合同登记备案等手续,但经查封法院同意的除外。列入预备查封的房屋可以有:在建设中的房屋,已竣工但由于有关建房手续不完备有待补办的房屋,当事人购买后尚未进行权属登记的商品房屋等。
这些房屋一日由登记机关核准登记产权,即视为同时转为正式的查封。因此,对被执行人即将取得的房产采取预查封措施的,可以保证该房屋一旦为被执行人取得即由人民法院获得控制权,有利于防止被执行人转移责任财产,保障胜诉当事人利益的实现。由于预查封并不以被执行人是否已实际拥有房屋为条件,从而扩充了执行法院的执行线索范围。申请人在得知被执行人即将获得某处房产时,可以直接向法院提供该财产线索,由法院提前介人采取预査封的强制措施控制可能取得的责任财产,而不必等到被执行人实际办理所有权登记手续之后再采取行动。
文章来源：法律出版社《债务追偿裁判执行不可不知210问》
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