审判实践中应如何把握优先购买权的适用条件?

优先购买权,是公民、法人在特定买卖的同等条件下,依法享有优先于他人购买财产的权利。又称为先买权。

优先购买权并非在所有买卖关系中都能适用,根据我国法律的有关规定和实践经验,一般来说只有符合下列条件时才能适用先买权:

1.优先购买权只有在法律规定的特定买卖中才能适用。首先,先买权的适用范围是由法律明确规定的,而在法律没有规定的普通买卖活动中则一般不存在适用先买权的问题。其次,先买权在所有人自由有效地出卖财产时才能适用,而在某些受法律特别调整的买卖活动中也不能违背法律的特别规定适用先买权。

2.优先购买权必须在买卖的同等条件下才能行使。这是先买权适用的一个核心问题,买卖是等价有偿财产转移方式,先买权的存在和行使不能影响买卖自身的性质和成立条件,也不应损害出卖人的正当合法权益。先买权本身也并非能以优先于他人购买条件而取得买卖之外利益的优惠权。先买权人只有按照等价有偿原则履行买卖中同等条件的义务,才能依法有效地行使先买权,否则出卖人有权把财产出卖给任何其他人。

3.优先购买权必须在一定期限内行使。当财产所有人决意要出卖自己的财产并告知先买权人之后,如果先买权人不及时地在定期限内行使先买权,一方面说明他对该财产并不需要,已失去了法律保护的意义,另一方面也势必影响到出卖人的合法利益,并影响到社会正常的财产流通秩序。因此法律要求先买权人必须在一定期限内行使,否则这一权利即行丧失,法律对其既不再承认也不再予以保护。