所谓“同等条件”是指先买权人所接受的买卖标的和价格条件与其他购买人相同或一致。在所有人出卖自己的财产时,如果没有其他购买人的存在,先买权人只是以普通购买人一方的身份和出卖人就买卖条件进行协商,并以双方对应的意思表示是否一致决定其买卖关系是否成立,这不存在同等条件问题,也无所谓适用先买权的问题。由于先买权本身就是先买权人比其他购买人有先买的权利,因此同等条件的“同等”只能是先买权人和其他购买人在买卖条件上的等同。例如出卖人与其他购买人约定以10万元买卖5间房屋,该条件为先买人同样接受便属同等条件;若先买权人只同意以7万元购买则不是同等条件。
现实生活中,同等条件的价格条件形成往往呈现为一个复杂的过程。一般说来,买卖价格在要约和承诺过程中通常由卖方首先提出,并且为最高价格,当出卖人和先买权人就买卖价格的协商不能一致时,出卖人不得再以低于或多于先买权人所能接受的价格把财产出卖给其他购买人,否则先买权人就可以此为同等条件。主张先买权;当出卖人和先买权人就买卖价格已经协商一致时出卖人或其他购买人不得主张以价格竞争否定其效力或为同等条件的形成方式;当出卖人已经和其他购买人就买卖价格达成协议时,除明显违反或显失公平者外,先买权人对此也没有再行协商的余地,否则,对此的不完全接受即不属于同等条件。
司法实践中,关于是否是同等条件的问题常常是先买权纠纷中争议的焦点,因而同等条件本身就是一个需要法院认定的实际问题。对于买卖标的先买权人表示只购买一部分的,如果标的物是可分物并且分割后不影响其他部分出卖利益时可认定为同等条件,否则即不属于同等条件;对于买卖标的的价格法律有明确具体规定的,如果先买权人主张执行法律规定时可认定为同等条件,对于买卖的效力当事人约定附条件限制的,应把所附条件是否成立作为认定是否形成同等条件的依据之一;对于一方以欺诈、胁迫、威吓或虚假的方式形成的所谓“同等条件”或“不同等条件”则应依法不承认其效力。
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