审判实践中如何切实保护好承租人物权化了的租赁权?

租赁权属债权范畴,罗马法上因信守债权为相对权理论,因此有“买卖打破租赁”的原则,至近现代民法,租赁权虽仍为债权,但随着债权物权化的趋势,出现了“买卖不破租赁”的原则。

租赁权物权化并非将租赁权规定为物权,而是在法律上赋予租赁权人以某些物权的救济权利。了解租赁权中含有的这些物权性救济权,对审判实践中切实保护承租人的权利有重大意义,法院应转变租赁权为债权不可能具有任何物权救济权的陈腐观念,对承租人依法律赋予承租人的物权性救济权而提出的诉讼请求,依法应予保护。具体而言,法律赋予租赁权人的物权性救济权主要有：

1.对抗力

即承租人用租赁而取得对抗第三人的权利,当出租人将财产的所有权转让于第三人时,该租赁关系对于第三人仍然有效,该第三人不能终止原租赁关系。

2.承租人取得租赁财产的占有、使用和收益权

当这些权利受到他人的不法侵害时,承租人有权请求停止侵害和损害赔偿。例如,他人非法侵入或侵占承租人承租的房屋、土地,承租人得依其租赁权请求侵权人承担责任。

3.租赁权在一定情形下可由承租人处分

承租人对租赁财产不享有所有权,因而原则上不得为处分行为。但如其处分对出租人并无不利或合乎法律的特别规定,承租人可享有一定限度的处分权。

4.租赁权之承续性

不动产所有人对其所有物出租与否可自己决定,但一旦出租,除非有正当理由,不得终止租赁合同。此在我国农村集体土地由农户承包经营中表现最为明显。在城市公房租赁,也是如此。承租人死亡以后,其继承人要求继续承租该房屋的,我国法律及司法实践均予以保护。在我国,因城市建设需拆迁房屋的,公房管理部门也应给被拆迁房屋的承租人另外提供房屋,以维持租赁关系。