【深圳收债】买受人如何应对第三方之物权主张?

刘某与郭某系夫妇，因他们的住房离市中心太远，夫妇俩计划将其卖掉，以另购住房。1998年5月，刘某出差在外，郭某经人介绍将房屋以9万元的价格卖给赵某。双方约定赵某先交5万元，房屋先让赵某使用，待刘某回来时再取出由他保管的房产证，双方再办理房屋过户手续，办完手续后，赵某再交余下的4万元。同年7月刘某表示同意。但后来由于房地产价格上涨，郭某要求赵某增加1万元价款，否则，不予过户。赵某认为他与郭某签订书面购房合同，不同意增加价款。同年8月20日，刘某以签订书面合同的形式以10万元的价格将住房卖给李某。当即办理了房屋过户手续，过后刘某将5万元钱退还给赵某，并叫他尽快搬走。
李某取得房屋产权证以后，为急于搬进该住房，而请求赵某赶快搬走，但赵某始终认为自己根据合同拥有房屋产权，而拒不搬出。为此李某只好请求人民法院确定其所有权。
本案存在两份房屋买卖合同，第一份是郭某与赵某所订立的房屋买卖合同，价金为9万元，经刘某之追认而依法有效成立，但因未办理产权转移登记，合同虽有效成立，房屋的所有权仍然没有发生转移。第二份是刘某与李某达成的以10万元价金将房屋卖给李某的合同，而且双方办理有关过户手续，房屋所有权发生转移。

当李某向赵某主张所有权时，作为买卖合同的买受人针对第三人的此种物权主张，可以从以下几个方面来寻求抗辩的理由，以切实保护自己依合同所应享有的权利；第一，第三方的物权主张是否有合法的根据。本案刘某与李某书面房屋买卖合同发生在第一份合同有效成立之后，但具备了合同成立和生效的要件，我国《合同法》并未规定恶意第三方(即明知出卖人已经就同一标的与另一方签订了买卖合同，但还是与出卖人就该标的物签订买卖合同)所签订的买卖合同的效力问题，所以本案只能运用合同成立和生效的一般要件进行判断，而不管李某是否善意。所以刘某与李某办理的过户手续能够发生房屋所有权转移的效力，李某关于所有权的主张会得到法院的支持。第二，在上述抗辩理由不成立的情况下，买受人可以根据与出卖人签订的合同判断自己是否也拥有该房屋所有权。但本案赵某与刘某并未办理房屋产权过户手续，而不能拥有该房屋所有权。第三，在不能以一物权对抗另一物权的情况下，买受人仍然可以按照他与出卖人订立的有效的合同(虽然没有产生标的物物权变动效果)请求出卖人承担违约责任。因为在第一份合同成立时，并未产生李某的所有权主张，所以这时刘某承担违约责任的基础并不是刘某违反权利瑕疵担保义务，而是第二份合同发生之后因标的物所有权之转移而导致刘某不能交付该标的物，应承担不能履约的违约责任。
因此在本案中赵某最好的选择便是放弃自己依合同拥有房屋产权的抗辩，而以刘某履约不能为由请求其承担违约责任。