1998年8月5日，某石油开发服务公司与某实业公司签订的《蓝星大厦租赁协议》约定：实业公司将其所建的位于某市电信大楼东侧的蓝星大厦及附设的餐厅租赁给石油公司经营管理，租期15年；大厦在1999年10月8日前装修完毕并交给石油公司，餐厅在协议生效后即交给石油公司。合同签订后石油公司如期将第一年的租金240万元汇给实业公司，实业公司将餐厅交给石油公司管理。1999年10月1日实业公司通知石油公司，称蓝星大厦已经装修完毕可以接收。石油公司提出该租赁协议是企业租赁协议，所以实业公司应当向石油公司移交蓝星大厦的营业执照，没有移交即是违约，石油公司可以解除合同，而且石油公司240万元的利息损失由实业公司承担。实业公司认为，协议上只规定了交付大厦，而没有提到营业执照，因此没有交付大厦营业执照的义务，没有违约，石油公司不能解除合同。双方由此发生争议。
《合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租支付租金的合同。其内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。这里规定的是财产租赁，而石油公司所提出的企业租赁则是与此完全不同的概念。企业租赁是国家为搞活国有企业而采取的新的经营方式。1988年6月5日，国务院发布的《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》规定：租赁经营是在不改变企业的全民所有制性质的条件下，实行所有权与经营权的分离，国家授权单位为出租方，将企业有期限地交给承租方经营，承租方向出租方交付租金，并依照合同规定对企业实行自主经营的方式。财产租赁和企业租赁有明显的区别：主体方面，企业租赁经营是在国家和承租者之间确立责权利的法律行为，企业的所有人是国家，国家授权的单位代表国家行使出租权，所以企业租赁中的双方当事人的法律地位是不平等的；而财产租赁是平等主体之间的民事法律行为。财产租赁的标的物为有形不动产或动产，出租人主要义务是交付租赁物和保证租赁物无瑕疵，承租人则支付租金；而企业租赁经营的标的物是一种由各种生产要素组成的创造价值的整体性组织，包括有形财产和无形财产，还包括企业生产经营所必须的各种法律权能，如该案中石油公司提出的交付营业执照的义务即在于此。企业租赁中的承租方不仅获得了使用企业财产的权利，而且可在合同范围内行使经营管理自主权，同时不仅须按约定或租赁物性质使用企业财产，而且还要依照合同接受出租方指导和监督，还要为出租方所代表的国家交还一个已实现经营总目标，能够继续经营发展，提供更高经济效益的企业。而财产租赁中的承租人主要义务在于支付租金和按照约定或租赁物性质使用租赁物和原状返还租赁物。最后两者性质完全不同，发生纠纷时适用的法律也不同，财产租赁适用一般民事法律规范，主要是《合同法》，企业租赁经营则不能适用《合同法》。
本案中《蓝星大厦租赁协议》，在协议中双方明确规定了租赁期限、租金数额，双方都是为了获得更多的利益而签订租赁合同，从主体上说双方都是企业，没有任何一方代表国家；从标的物上说，只是蓝星大厦一个建筑物而不附带其他东西。因此蓝星大厦租赁协议是一个普通的财产租赁合同，石油公司将其说成企业租赁而认为实业公司违约的主张是不成立的，请求赔偿损失和单方解除合同主张也不成立。
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