【深圳收债】承租人应如何行使优先购买权?

根据《合同法》第230条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这是承租人对于租赁物的优先购买权，但根据《民法通则》第78条规定，按份共有财产的共有人在出售属于自己的份额时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。这是共有人的优先购买权。
1999年3月，王氏兄弟因父亲去世，遗留给他们的两间平房暂时无人居住，王氏兄弟也未进行遗产分割，对于这两间平房王氏兄弟各享有一半的产权。陈某与王氏兄弟协商租用这两间平房，最终双方达成一致，约定租期两年，每年租金1500元。2000年1月，王家的老大因做生意资金紧张，欲将属于他的那部分房产卖掉，售价是1.5万元。得知消息后，陈某和王家老二都表示要购买属于王家老大的那部分财产，也都接受他所提出的1.5万元售价。最后王家老大把房子卖给他的弟弟，作为承租人的陈某向法院起诉主张优先购买权，请求法院判决王家老大将其房产卖给其弟的行为无效。

在本案中陈某根据《合同法》确实享有优先购买权，但王氏老二作为按份共有财产的共有人(遗产在被分割之前各继承人对遗产共同所有)，也享有基于共有关系产生的优先购买权。在这种优先权相冲突的情况下，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权，这是因为，共有人的优先购买权是基于共有权这种物权产生的，而承租人则是基于租赁合同这一债权产生的优先购买权，物权优于债权；其次共有关系是基于财产上的一种内部关系，而租赁合同仅仅是一种外部关系。所以本案中法院应当判决陈某败诉，确认王家老二作为共有人的优先购买权优于陈某作为承租人的优先购买权。当然根据《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。没有法定的事由王家老二不能解除租赁合同。
承租人在行使其优先购买租赁物的权利时应注意，第一，在出租人出卖租赁物时，租赁合同仍然有效，因为承租人优先购买权是基于租赁合同而产生的，无合同既无优先购买权；第二，优先购买权的产生是“同等条件下”，即承租人与其他购买人以同等条件购买该租赁物，如果其他购买人的条件高于承租人的购买条件，承租人也不能享有优先购买权；第三，不存在优于承租人优先购买权的其他优先权，否则承租人优先购买权亦无法实现。
另外为了保证承租人优先购买权的行使，《合同法》规定，出租人在出卖租赁物之前的合理期限内通知承租人，根据《民法通则》的有关解释，出租人出卖出租房屋，如果没有提前3个月通知承租人，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。