【深圳收债】出租人在什么情况下可以解除合同?

1999年1月，个体户赵某与某商场签订一份柜台租赁协议，约定租期两年，每月租金1000元。赵某应于每月月底向商场管理处交付租金。1999年10月30日，因赵某没有交付租金，商场管理处的工作人员向其催缴，但赵某表示这段时间资金周转不过来，请求延迟一个月，工作人员马上向商场经理报告了这一情况，经理当时没有提出任何异议。11月30日，赵某仍未向商场交付租金，工作人员再次催缴，赵某再次以资金周转不灵为由而请求延期，这次当工作人员向商场经理反映情况后，经理立即找到赵某，要赵某履行其做出的承诺，马上交付10月份和11月份的租金，否则立即解除合同。赵某认为租赁期间尚未届满，商场不能单方解除合同。第二天，当赵某赶到商场时发现他所租赁的柜台已被腾空，柜台中的商品被转移到该商场的仓库，而且经理要求赵某马上交付欠缴的租金。赵某以商场单方解除合同无效为由向法院起诉。

出租人解除合同是当承租人违约时出租人可以行使的一种救济方式，本案是由于承租人没有按约定及时交付租金时，出租人行使解除合同的权利以保护自己利益，根据《合同法》规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。出租人解除合同的条件主要有：(1)承租人无正当理由未交付或延迟交付，所谓无正当理由应理解为承租人不交付或延迟交付租金没有约定的或法律规定的根据，如果承租人不交付租金是因为出租人没有履行义务，是承租人抗辩权的行使，这就是正当的，而本案赵某以资金周转不灵为由不及时交付租金是承租人自身的原因，承租人不能以此来对抗出租人，(2)出租人给承租人合理期限，本案关键在于商场在10月30日同意延长一个月期限是不是已经给了赵某合理期限?或者赵某在11月3日再次拒绝交付时，商场有无义务再给赵某合理期限?从本案的事实和双方的意图来看，商场于10月30日赵某请求延迟期限时，应认定为商场已经给了赵某合理期限，当这一期限即10月30日至11月30日届满时仍不交付即构成逾期，所以商场后来解除合同的行为是有效的，但商场仍然有请求赵某交付欠缴租金甚至是请求赔偿损失。
另外，我国《合同法》还规定了几种情形，出租人可以解除合同，一是当承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。这时只有在租赁物受到损失时才能解除合同；二是承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；三是，在不定期租赁合同中，当事人可以随时解除合同，但与承租人不同的是出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。给承租人合理期限以使租赁物恢复原状或作其他准备性的工作。