什么情况下应当同时抵押?

所谓同时抵押，是指以某一不动产或不动产使用权设定抵押时，与该不动产紧密相连的其他不动产或权利应同时设立抵押。所谓与该不动产紧密相连的其他不动产或者权利，主要指：(1)房屋与该房屋占用范围的土地使用权；(2)土地使用权与该片土地上的房屋及其他建筑物。我国实行土地公有制制度，即国家所有和集体所有，土地使用者仅享有土地使用权。有偿取得的国有土地使用权，权利人可以国有土地使用权设立抵押。另外，房屋所有人可以其所有的房屋设立抵押。由于土地与房屋具有不可分离的依附关系，因此，以土地使用权或以房屋设立抵押的，必须涉及到两者的关系如何处理。我国担保法规定的同时抵押，是处理两者关系的法律依据，即以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得国有土地使用权并以该土地使用权设立抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。由于我国实行的是“房随地走”和“地随房走”的双向原则，同时，抵押物往往包括土地使用权和房屋。该原则的目的在于使不动产所有人或使用人能够充分行使所有权或使用权。若允许分别抵押，例如以土地使用权设立抵押，而地上房屋不设立抵押，则债权人在实现抵押权时无法真正得到土地使用权。另外，为了保护耕地这一不可再生的资源，保障人民的衣、食、住，我国法律严格限制集体所有的土地使用权的抵押，除乡(镇)、村企业的土地使用权可以随地上的厂房等建筑物抵押外，其他集体所有的土地使用权不得单独抵押(荒地使用权除外)。即使允许同时抵押的集体所有的土地使用权和荒地使用权，债权人在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有权和土地用途。最后，通过行政划拨的国有土地，使用者仅享有使用权，不享有处分权，包括设立抵押。除非土地使用权人在抵押时，事先依法签订土地使用权出让合同，有偿取得土地使用权。但以划拨的国有土地使用权随地上房屋同时设立抵押时，例如，以国有土地上的房屋设立抵押，该房屋占用范围内的国有土地使用权是通过行政划拨的，抵押时可以同时抵押，不须办理土地使用权出让手续，只是在抵押权实现时，应当依法交纳相当于土地使用权出让金的款项后，抵押权人才有优先受偿权。