以房、地产抵押的抵押权如何实现?

可以从以下几个方面来实现抵押权：(1)城市地产使用权抵押后，抵押人并不丧失对地产的占有、使用的权利，抵押人仍然可以依法进行房地产开发建设，例如进行房屋、基础设施的建设。地上新增的房屋不在抵押合同约定的抵押物范围之内，但在实现抵押权时，即债务人届期不履行债务，债权人依法变卖、拍卖抵押物时，本着“房地不可分”的原则，应当将土地上新增的房屋一并拍卖。新增房屋所得的价款，抵押权人没有优先受偿权，即若抵押人的债权人为两个或两个以上，一旦抵押物(土地)拍卖后所得价款不足以清偿抵押人(债权人)的债权时，该债权人不能优先其他债权人就该笔房价款受到清偿。(2)在同时抵押的情况下(即以十地使用权设立抵押时，须将地上房屋同时抵押或者以房屋设立抵押时，须将房屋所占用范围内的土地使用权同时抵押)，债权人(抵押权人)实现抵押权而获得集体所有土地使用权的，未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地用途，抵押权人仍应按照原土地的用途利用土地，原土地的用途主要是乡(镇)企业的厂房等建筑物占用的土地。(3)以划拨方式取得的国有土地使用权作为抵押物(这种情况主要适用于以该地上房屋设定抵押时，依法须以该土地使用权同时设定抵押)，抵押权人实现抵押权时，应当依法交纳相当于土地使用权出让金的款项后，抵押权人方有优先受偿权。这笔出让金是实现抵押权的费用，当事人应当在抵押合同中抵押担保的范围条款中注明。