维修过房屋的承租人,租金视情况而定

[关键词]
不影响正常使用/影响正常使用/房屋已不可能修复
[基本详情]
何某于2004年10月承租了黄某的一间店房,用于经营百货。第二年雨季,房屋出现漏雨,何某要求黄某修理,但黄某说房屋出租后修缮义务150应由租客自行承担。由于担心货物受损,不得已何某只好自掏腰包修理。现在,何某又找了一个店面,打算搬走,但还有两个月的租金未付,也不打算再付。请问,何某的做法对吗?
[律师说法]
承租人修缮房屋后,租金问题应视以下三种情况来定:
1. 出租人不维修房屋,但不影响承租人正常使用房屋。即房屋的损坏还不致发生危险,或有损房屋的用途。如非雨季,屋顶出现不严重的裂缝。这时,承租人应按合同约定支付租金,不能要求减少租金或拒付租金。
2. 出租人不维修房屋,影响承租人正常使用房屋的。如房屋损坏较严重,继续居住可能会发生危险;又如雨季房顶出现裂缝,这时承租人已不可能正常使用该房屋。尤其是承租人是以收益为目的,如果因出租人不维修房屋,使得承租人的收益目的无法实现或所得收益少于租金。在这种情况下,承租人有权要求减少租金或不付租金,直到出租人将房屋修复为止。
3.当房屋已不可能修复时,承租人可要求减少租金或者不支付租金甚至解除合同。《合同法》第二百三十一条规定:“因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的,承租人可以解除合同。”
从本案的情况来看,应属于第二种情况。但何某已自行修理好房屋,就不存在出租人再将房屋修复的问题。故何某可主张黄某支付自己的房屋维修费后,再向黄某支付租金。