[关键词]
分割共有财产/共同共有/按份共有
[基本详情]
圆圆和李明(均系化名)原本是一对恋人,大学毕业后便在一起居住。2003年初,“小两口”计划用两人共同的储蓄买一套住房,并用10万元支付首付。这时,李明由于工作需要出差了一个月,于是就由圆圆独自人办理好了所有的购房手续,并支付了10万元的首付。
可是,李明在出差期间结识了上海分公司的同事小刘,两人一见钟情。李明申请调入上海分公司,并决定和圆圆分手,出售两人合买的房子折现,以便到上海另筑爱巢
李明提出变卖房产的要求自然得不到圆圆的同意。无奈之下,李明只好偷偷地拿出购房合同到中介公司出售。但由于合同书上写的全是圆圆的名字,没有一家中介公司能受理。李明只好诉诸法律。法院经审理后判决房产归圆圆一人所有。
[律师说法]
本案的关键是房产证上所署的购房人的名字到底是谁。如果是两个人合买的(即《购房合同》上签署了双方的名字),就共同享有,应属于共有财产的分割问题。
分割共有财产,首先应判断共有关系的类别,即是共同共有还是按份共有,如不能证明共有关系为按份共有的,应当认定为共同共有。能够证明按份共有关系的证据有共有人之间签订的协议、权属证书上记载的份额等。
本案中所涉及房屋是由圆圆个人名义买的(即《购房合同》上只有个人的签名),且李明又拿不出有力的证据证明两者之间的钱物是共同支配的,因此,按照法律规定,最后房产的所有权只能归圆圆所有,李明无权转售房产。当然从情理上来说,如果另一方也出钱了,应该归还另一方钱财,但前提条件是未签署购房合同书的一方必须拿出有力的证据证明自己支付了其中的费用。如果没有证据的话,就无法收回房产(或钱物)。
[律师提醒]如果两人未婚同居的话,最好能签署一份同居协议或者同居期间财产协议。如果不能提供上述协议的话,最好是能在发生纠纷时及时地找出证据来证明,而且在买房的时候也可以同时签署两人的姓名,或是进行公证来避免今后房产纠纷。
此外,在我国,同居是不受法律保护的。按照我国法律规定,只有1994年2月1日之前以夫妻名义同居形成的事实婚姻受法律保护,194年2月1日之后的同居,不受法律保护。在分手后的各式财产纠纷有时即使能拿出一些口头证明或人证,但因为并非协议,根据法官自由量裁权,因此最终只能由法官确立这些证据的证明力的大小,而不能作为确凿的证据。
[法律适用提示]
根据婚姻法及最高院和上海市高院的解释,此类纠纷可分为两种法律关系三种类型。
两种法律关系即房屋所有权法律关系和按揭的债务法律关系
三种类型即:
一、一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款的,且产证登记在自己名下的,该房屋为个人财产,按揭的贷款为个人债务。但婚后偿还贷款的部分属于配偶方出资清偿的应当予以返还。
二、虽然产证登记在一方名下,但配偶有证据证明婚前购房时也出资的。首先房屋的产权属于产权登记人的个人财产,剩余没有归还的债务属于其个人债务,但对首付款和已经偿还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分应当予以返还。
三、虽然产证登记在一方名下,但配偶有证据证明婚前购房时是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的。仍认定为夫妻共同财产,按揭的债务为夫妻共同债务。但分割时要一并考虑,当事人出资额的比例悬殊、未共同生活或存续期间较短的。可以参照出资比例对房产进行分割,不拘泥于平分。
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