【案情回放】
2005年12月,家住海珠区金豪家园的胡先生向法院提起诉讼称他所居住的小区物业管理公司没有经过业主的同意,擅自出租电梯间张贴广告,是不尊重业主的表现,要求其停止这种经营行为。胡先生表示,他们小区电梯间从9月30日就出现了广告。电梯是公共地带,物业公司不通知业主,擅自在电梯内贴广告,不仅是视觉污染,而且让人们不可避免地被迫接受和注意,严重侵犯人们的自由和选择的权利。物业管理公司答辩称,对电梯的管理是物业公司提供物业服务的一项职责,其利用电梯空间张贴广告,是为了充分发挥公共设施的效用,所得收益也主要用于小区公益,无须知会业主。
【关键证据】
物业管理服务合同、物业服务企业经营共用设施的证据
【举证指导】
本案属于物业管理服务合同。物业服务合同具有以下特征：
(1)物业服务合同属于提供服务类的民事合同,它以提供物业服务为主要内容,协调物业管理企业与业主之间的关系。
(2)物业服务合同实现了所有权与管理权的分离。物业管理企业拥有专门物业管理技能,利用自己的技术为业主提供服务,行使管理权;业主是物业的所有人,基于所有权对物业管理企业进行监督,接受其管理和服务。
(3)物业服务合同是双务合同。在物业服务合同中,物业管理企业提供房屋及配套设备的养护、维修,小区环境卫生清洁和保安等服务,业主支付费用,双方的权利义务是相互对应、相互依赖的。
(4)物业服务合同是有偿合同,要式合同。
业主胡先生起诉的法律依据是《物业管理条例》第55条的规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”
原告起诉需要证明的事实方面包括业主与物业管理企业之间存在物业服务合同关系;业主所使用的公共电梯间张贴了广告。为此,原告可举证物业管理服务合同、前期物业委托管理合同、管理公约等文本证实物业服务合同的存在;再举出电梯间张贴广告的照片,广告公司与物业公司之间的广告空间租赁协议,即可证明物业管理公司存在利用共用设施的公共空间经营广告获取收益的事实。
物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主、业主大会的同意,所得收益应当主要用于补充专项维修资金,或者按照业主大会的决定使用。物业公司如果没有履行上述手续,即为没有适当履行物业服务合同,侵害了业主的权益,应当停止上述不当行为。
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