【深圳讨债】限制民事行为能力人委托他人所签定的合同是否有效?

中学生王某，16周岁，身高175公分，面相老成，看起来有20多岁。因其父经商致富，家有住房两处，其中一处闲置，准备作为王某成年后的结婚用房。王某因交友不慎，染上吸毒恶习。为筹集毒资，王某从家中偷出闲置房屋的房产证，找到在房管局工作的张某，称其急需钱用，请张某帮忙找个买主，并答应在事成之后给5000元好处费。张某找到买主李某后，以15万元的价格将房屋卖给李某并代王某与李某签定房屋买卖合同，合同签定后，张某又在手续不全的情况下违规给其办理了房屋产权转让登记手续，后王某父亲发现，起诉到法院，要求法院判决房屋买卖无效，收回房屋。
此案中卖房者王某尽管面相老成，但只有16周岁，他不能以自己的劳动为其主要生活来源，因此，属于限制民事行为能力人。限制民事行为能力人只能从事与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事活动，其他民事活动由其法定代理人代理或者征得法定代理人的同意。而卖房是一项重大的民事活动，已经超出了王某的年龄和智力状况对行为的性质所能理解并预见其后果的范围。因此王某卖房的行为不符合《合同法》第9条当事人订立合同应具有相应的民事行为能力的规定，其所签定的合同事后又未经法定代理人的追认，因而不能有效。由于卖房主体不合格，因此王某委托张某卖房的委托行为也属无效，张某从王某处所取得的代理权自然不能有效。此外作为房管局工作人员张某同时代理买卖双方签定买卖合同违反了不得同时代理双方，房管局工作人员不得从事房屋买卖代理活动的相应法律规定，故张某作为代理人接受房屋买卖委托没有法律根据，其所签定的合同因无代理权而无效。因此，法院应满足王父的诉讼请求，判决房屋买卖合同无效，买卖双方各自返还财产。