A公司欲以其自有房地产作为抵押物向某银行申请贷款,贷款金额共计人民币100万元,借款期限为一年。银行经审核后,同意采用最高额担保方式给子其贷款。A公司遂与银行签订了《最高额抵押合同》并在合同第二条中约定“抵人自愿为债务人在抵押权人处办理约定的各类业务,所实际形成的债务的最高余额折合人民币壹仟陆佰万元提供担保”。同时又在合同“其他事项”中约定“如果本合同第二条项下把保范围的全部金额之和实际超过最高额余额的,抵押人承诺以本合同约定的抵押物对担保范围内的全部债务承担担保责任”。于是双方依法办理了房地产抵押登记,但银行取得的他项权证中记裁的最高债权余额为人民币1600万元。之后,银行分别于2008年4月10和2008年4月14日按约向A公司发放了人民币950万元与650万元借款。
2009年2月27日贷款到期,A公司未能按约归还贷款。为维护合法权益,银行遂向法院提起诉讼,请求法院判令A公司立即偿还贷款本息,并判令银行有权依法以被告提供的抵押物折价,或者以拍卖变卖抵押物的价款优先受偿。
法院经审理后支持了银行要求A公司偿还借款1600万元及利息的诉请。但同时判决A公司不能清偿债务时,银行只能就折价或拍卖、变卖抵押物所得到价款中不超过1600万元的部分优先受偿。
(1) 正确填写合同中担保债权最高余额。最高额担保合同约定的担保债权的额度范围除包括债务本金外,还包括利息、罚息、复利违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等抵押权人实现债权的一切费用。涉及外币业务的,还要考虑汇率风险。
(2) 动态监测最高额抵质押担保的债权最高余额。《最高额抵押合同》签订,应做到动态监测债权最高余额。一是在最高额项下发生任何一笔新业务前,都应测算已担保债权余额与约定的最高债权余额之间的差额,确保不会因新债权发生而导致实际债权余额超过合同约定的最高债权余额。二是在贷后管理中,应关注已签订主合同项下利息、罚息、复利等债权数额增加对最高额担保债权余额的影响。
(3) 密切关注债务人、抵押人以及抵押财产现状。在发生最高额项下每笔新业务前,都应注意收集债务人、抵押人以及抵押财产的最新信息,避免出现法定事由导致债权无法被纳入担保范围而脱保的情况。
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