【案情介绍】
2006年张斌与他人合伙办厂。由于资金缺乏便以其70万元的房产作抵押,于5月30日向当地农行贷款40万元,约定2008年1月10日偿还。6月7日,张斌又以该房产作抵押向当地工行贷款30万元,约定贷款期为2007年12月31日。2006年6月15日,张斌与农行、工行相关部门办理房产抵押手续。由于市场疲软和经营不善,张斌所办企业连续亏损,无法按期清偿贷款。2008年1月20日,工行提出拍卖张斌的房产以偿债。房产评估部门对张斌的房屋进行了评估。由于当地的房价下跌,最后该抵押房屋估价为60万元。农行得知这一消息,提出它与张斌的抵押权发生在前,应当优先清偿张斌欠农行的40万元,剩余的钱用于清偿工行的贷款。工行认为,它的债权先到期,房屋拍卖后的款项应当先清偿张斌欠工行的30万元贷款。双方争执不下,诉至法院。法院经审理认为,房屋抵押时的价值为70万元,张斌以其房产分另向当地农行贷款40万元、工行贷款30万元,符合《担保法》第35条关于“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分”的规定。因此,两个抵押行为均有效。虽然张斌与农行的抵押行为发生在前,与工行的抵押行为发生在后,但是两个抵押行为均在同一天进行的抵押登记。抵押权已登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿;同天登记的视为顺序相同,按比例清偿。根据以上事实,法院判决农行与工行的到期债权按比例受偿。
【关键词】
抵押权:债务人或第三人不移转占有而向债权人提供的担保财产,在债务人不履行债务时,债权人依法享有的对抵押财产变价并优先受偿的权利。
抵押登记:经当事人申请,主管机关依法在登记簿上就抵押物上的抵押状态予以登记记载的行为
【案例评析】
现实生活中,由于资金借贷的需要,确实存在着许多同一财产抵押给不同人的情况。本案即涉及这样的问题。在同一房屋中,先后设立了两个抵押,这两个抵押权该如何实现呢?
一、一物上设立多个抵押权
一物上设立多个抵押权包括两种形式:余额抵押与重复抵押。所谓余额再抵是指在一物上设定一个抵押权后,若该抵押物的价值大于其所担保债权的数额,在该抵押物的余额上仍可以设定抵押权。广义的重复抵押是指在同一标的物上设定数个抵押权的情形。狭义的重复抵押是指在同一标的物的同一交换价值范围内设定多个抵押权的情形。广义的重复抵押包括余额再抵。我国《担保法》第35条规定:“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”可以看出,我国法律承认余额再抵,而禁止重复抵押。物上多个抵押权的实现顺序我国《物权法》第199条规定:“同一财产向两个以上债权人抵押的拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:(一)抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。”根据该规定,我们在处理同一财产上存在数个抵押权的情形时,应注意以下几个问题:(1)几项抵押权按顺序进行清偿的前提是这几项抵押权都是成立的。
根据《担保法》、《物权法》的规定,以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、以招标拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权、正在建造的建筑物设定抵押的,应当办理登记手续,未办理登记手续的,抵押权不成立,对于不成立的抵押权,是谈不上清偿顺序的。(2)对于法律规定必须登记抵押权才成立的情形,拍卖、变卖抵押财产所得价款的清偿顺序以登记的先后顺序为准;顺序相同的,按照债权比例清偿。(3)对于无须登记,抵押权即成立的情形,拍卖、变卖抵押财产所得价款的清偿顺序为:抵押权已经登记的优先于未登记的受偿;如果已登记的抵押权有两个或两个以上,则在已登记的抵押权中,按登记的先后顺序清偿;如果都没有办理登记手续的,那么按照债权比例清偿。具体到本案来讲,本案中抵押物为房屋,根据《物权法》的规定,抵押权经过登记才能成立。张斌与农行、工行的两个抵押行为均进行了抵押登记,因此两个抵押权都已成立。根据《物权法》第199条的规定,抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。
本案中,张斌与农行、工行于2006年6月15日去相关部门办理房产抵押
手续,即两个抵押行为在同一天进行的登记。同一天登记的抵押权视为
顺序相同,到期债权按比例清偿。故法院判决农行与工行对拍卖张斌的
房产的按比例受偿是正确的。
【专家提示】
同一财产抵押给不同的债权人在现实生活中经常发生,也并不为法律所禁止。在出现类似情况时,我们认为应当注意以下几个问题:(1)不管是法律规定的必须登记才成立的抵押权还是法律没有规定必须登记才成立的抵押权,抵押权已经登记的债权都具有比抵押权未登记的债权优先受偿的权利。因此,不管是不是法律规定的必须办理抵押登记的情形,最好是去办理抵押登记。
(2)对于抵押权登记时间相同或者都未办理抵押登记的,则所有抵押担保的债权之间都是平等关系,应按各自债权比例受偿。
(3)同一天登记的抵押权视为顺序相同,到期债权按比例清偿。
【法条链接】
《担保法》
第三十五条抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。
第五十四条同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿:
(一)抵押合同已登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;
(二)抵押合同自签订之日起生效的,该抵押物已登记的,按照本条第(一)项规定清偿;未登记的,按照合同生效时间的先后顺序清偿,顺序相同的,按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
《物权法》
第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:
(一)抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;
(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;
(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
手机二维码