【案情介绍】
2005年,江西的姜世龙举家到湖北武汉做生意。初来乍到,他便找到房屋租赁的中介租房。2005年4月20日,房屋租赁中介为他介绍了地处武昌区的一个两居室的房屋,姜世龙见房屋内设施齐全,房屋所处的位置交通便利,便于当日与房主鲁尚清签订了房屋租赁合同。合同约定:租期从2005年4月21日至2008年4月21日止,共计3年。到期后续租需要重新签订房屋租赁合同;租金为每年12000元,每年的年底缴纳,第年的租金在合同签订后10日交清;合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2007年3月8日,鲁尚清因为儿子出国急需用钱,便把房屋将以65万元价格出卖的意图通知了姜世龙。但姜世龙表示价格大高,他无力购买,如果价格再低一点的话,也许可以接受。
2007年4月23日,鲁尚清再次通知姜世龙,房屋将以60万元的价格出卖,如果姜世龙购买,需在2007年7月24日前告知,否则鲁将会通过中介把房子卖给郭彬,姜世龙未置可否。同年的10月31日,鲁尚清将房屋卖给郭彬。2007年11月12日,郭彬来到姜世龙租住的房屋,说他马上装修房屋,要求姜世龙一家尽快搬离。姜世龙诉至法院,称自己当时在外地出差,所以没有告知鲁尚清自己愿以60万元的价格购买租货房屋,鲁尚清将房屋卖给郭彬是侵犯了自己的优先购买权,故要求确认郭彬与鲁尚清的房屋买卖合同无效,行使优先购买权,表示愿以60万元的价格购买鲁尚清的房屋院经审理认为,姜世龙与鲁尚清签订的房屋租货合同合法有效,应受法律保护。在鲁尚清出卖租赁房屋时,作为承租人的姜世龙在同等条件下享有优先购买权。但是承租人姜世龙在鲁尚清提前3个月通知他的情况下没有及时行使自己的优先购买权,遂判决驳回姜世龙的诉讼请求。
【关键词】
优先购买权:指当出租人出卖租赁房屋时,承租人依法享有在同等条件下优先于其他人购买房屋的权利。
【案例评析】
随着房价的攀升,很多工薪阶层只能望“房”兴叹。这一现象促使房屋租赁市场异常活跃,同时也使纠纷不断增多。本案就是一起关于房屋租赁的纠纷。案件涉及的一个主要问题就是承租人的优先购买权
一、承租人的优先购买权。所谓承租人的优先购买权指的是在房屋租赁期限内,出租人打算出卖该租赁房屋的,要及时通知承租人(即租房人),在同等条件下(主要指房屋价格),承租人可以优先于其他人取得该房屋。我国法律对此也作出了明确规定。《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。法律之所以作出如此规定是为了维护租赁关系的稳定和安全。
二、承租人优先购买权的前提—同等条件下。承租人的优先购买权仅存在于房屋租赁合同当中,并且其成立有个非常重要的前提:在同等条件下。那么什么叫“在同等条件”下呢?同等条件”是指实质条件的相同,即主要指价格条件相同,当然也包括价款给付期限、方式等非价格条件的相同。如果出租人基于特殊原因给予了其他买受人一种较优惠的价格,此特殊原因应能以金钱计算,并折合金钱加人价格之中,此即“实质的价格条件”。但在特殊情况下,也许还需要买受人具有房屋改造、开发建设资质等。如政府有关部门对按城市规划进行旧城改造,对某一规划改造区内的房屋只能出卖给有资质的开发商,而不能出卖给一般人或企业,此时,购买人的资质就是应当考虑的条件。这种情况下,承租人如不具有这种主体资格,其优先购买权就相应地受到限制。法律规定“同等条件”下具有优先购买的权力,实质上是让承租人选择对其最有利的条件来行使优先购买权。举例而言:如果承租人与另一人都愿意出50万元购买该租赁房屋,那么出租人必须把房屋卖给承租人;如果另一人开出的购买价格比承租人高,那么承租人就不能要求出租人必须把房屋卖给自己。当然,“同等条件”还可能包括其他情况,例如,出租人拥有整栋楼房的所有权,欲出售整栋楼房。此时承租人只想购买一套房屋,而另一人却愿意购买整栋楼房,显然二者的购买条件并不“等同”。
三、承租人优先购买权的期限限制我国《民通意见》第118条“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人”的规定看似只是规定了出租人的提前通知义务,实质上也是对承租人行使优先购买权的期限限制。优先购买权直接基于法律规定产生,是对承租人利益的特殊保护,但是如果承租人恶意行使或滥用对租赁物的优先购买权限制出租人与第三人的交易机会,迫使出租人以低价与已成交,这对出租人是不公平的。其他善意购买人在进行了准备、谈判等系列行为最终达成双方真实意思表示的协议后,如允许已经放弃优先购买权的承租人以再次行使优先购买权为由使善意购买人与出卖人订立的协议无效,这不符合法律订立优先购买权的立法本意,对其他善意购买人也同样不公平。因此,承租人得到出租人出卖房屋的通知后,应该在三个月内行使优先购买权,否则视为放弃优先购买权。具体到本案来讲,姜世龙与鲁尚清签订的房屋租赁合同合法有效,应受法律保护。在该租赁房屋进行转让时,姜世龙作为承租人享有优先购买权。但是姜世龙应当在合理期限内行使其优先购买权,否则视为自动放弃优先购买权。在2007年4月23日,鲁尚清再次通知姜世龙,房屋将以60万元的价格出卖,如果姜购买,需在2007年7月24日前告知,否则鲁将会通过中介把房子卖给郭彬。可见鲁尚清明确了姜行使优先购买权的最后期限,而且此期间正好3个月,符合法律的规定。但是直到10月31日,鲁尚清将房屋卖给郭彬,姜世龙都没有行使自己的优先购买权,此时应视为姜世龙放弃优先购买权。鲁尚清与郭彬之间的房屋买卖合同有效。因此,法院作出驳回姜世龙诉讼请求的判决是正确的。另外,本案中还有一个细节:新的房屋所有人郭彬在购得房屋后要求姜世龙一家搬离。郭彬的要求是否合法呢?答案是否定的。我国《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”也就是说对于房屋租赁合同而言,出租人在租赁期限内将房屋卖掉的,新的房屋所有人仍然要遵守原租赁合同的约定,承租人仍然可以继续租住该房屋。由此可见,姜世龙虽然不能购得鲁尚清的房屋,但是仍然可以继续租用,郭彬要求姜世龙一家搬离的行为是不符合法律规定的。
【专家提示】
承租人的优先购买权是保障承租人合法权益的一项重要制度。在遇到类似情况时,我们认为应当注意以下几个问题:
(1)承租人优先购买权的成立必须是在同等条件下
(2)享有权利还要积极行使,否则自己的合法权益照样得不到保障就像本案中的姜世龙一样,享有优先购买权但是却不积极行使,就会被法院判为自动放弃
(3)如果出租人在出卖租赁房屋时没有通知承租人,承租人可以向法院起诉,请求法院认定出租人与第三人的房屋买卖合同无效。
(4)承租人虽然在出租人出卖租赁房屋时放弃优先购买权,根据“买卖不破租赁”的理论,承租人仍然可以继续租住。
【法条链接】
《合同法》
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见
第一百一十八条出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
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