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    一房二卖,债权人如何实现权利?

    发布日期:2019-11-20 10:08  浏览次数:

    【案情介绍】
    2007年5月25日,朱珊找到中介公司想购买一套50平方米左右的公寓。一个月后中介公司给她介绍了房主刘强。刘强拥有一套坐落在市中心的公寓,面积48平方米。朱珊在中介公司工作人员的带领下去参观了房子,对房子的位置、房内的布局、装修都非常满意。于是与房主刘强协商单价为8000元/平方米,总价款为38.4万元,朱珊先交付定金2万元。两人随后在2008年7月3日签订了房屋买卖合同,朱珊交给刘强万元定金,由于资料准备问题双方未办理房产过户手续。随后,朱珊住进了该房。由于刘强以前也让朋友帮忙打听买家,与朱珊签订合同后,不知情的朋友给他介绍了另一买家赵浩然愿意以1万元/平方米购买他的房子。刘强在心中算盘一打,如果以1万元/平方米卖掉房子的话,即使定金罚责双倍返还朱珊定金4万元,再赔偿其他损失,仍然多收入5万元左右。于是刘强与赵浩然签订了房屋买卖合同,由于对方一次性全部支付了房款,所以房款支付后便去相关部门办理了过户登记。随后,刘强要求解除与朱珊的房屋买卖合同。朱珊起诉至法院,要求确认刘强与赵浩然之间签订的房屋买卖合同无效。法院经审理认为,两个房屋买卖合同都是双方当事人在平等自愿基础上协商一致的结果,且第二个合同中的相对人赵浩然不存在恶意签约的情形,故两个房屋买卖合同均有效。因赵浩然与刘强就涉案房产办理了过户登记手续,根据法律规定,房屋产权应归赵浩然所有。刘强应对朱珊承担违约责任,双倍返还定金4万元,并赔偿其经济损失。据此,法院判决赵浩然与刘强之间签订的房屋买卖合同有效,驳回朱珊的诉讼请求。
    【关键词】
    一房二卖:房屋所有人与他人签订房屋买卖合同,在没有办理产权证或进行产权过户的情况下将房屋卖与第三人。预告登记:为限制期房买卖或其他不动产转让中交付房屋的一方在签订合同后处分该不动产,保障合同的另一方取得该不动产而进行的登记。
    【案例评析】
    本案是一起因一房二卖而产生的纠纷。案件争议的焦点在于两个房屋买卖合同的效力如何认定以及房屋产权应归谁所有。这里就涉及两个法律问题:房屋买卖合同生效要件和房屋产权发生变动需要履行的手续。一、两个房屋买卖合同的效力这两个房屋买卖合同的效力如何?根据《合同法》第44条的规定依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”同时,我国《合同法》也对合同无效的情况进行了严格的规定,即只有出现该法第52条规定的情形时,才会导致合同无效。《合同法》第52条规定的无效合同有:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。由此可以看出,只有符合以上5种情形之一时合同才是无效的。具体到本案来讲,两个房屋买卖合同都是买卖双方在平等自愿基础上协商一致的结果。虽然赵浩然是第二个买主,但他在主观上是善意的,不存在我国《合同法》规定的合同无效的情形,也不属于法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续才生效的例外情形,所以两个房屋买卖合同均成立且有效。
    二、两个房屋买卖合同均为有效的情况下,房屋产权应该归谁根据我国《物权法》第14条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。由此可见,在进行房屋买卖时,仅签订买卖合同还不能取得房屋的所有权。要想取得房屋的所有权,成为房子的真正主人,就必须得进行变更登记,也就是我们通常所说的过户登记。但这种登记与合同的效力并没有关系,它只是标志物权变动的公示方式,即这种登记决定了物权是否发生转移。反过来讲,如果没有办理登记手续,并不影响房屋买卖合同的生效和有效,只是房屋的所有权不发生转移。具体到本案来讲,刘强分别与朱珊、赵浩然签订了房屋转让合同,且两个合同均有效。但根据上述分析,合同有效并不能直接产生房屋产权的变动,还需要办理登记过户手续来进行产权变更。刘强只与赵浩然就该房产办理了过户登记手续,因此该房产只能归属于赵浩然所有。那么朱珊就只能吃了这个“哑巴亏”了吗?当然不是。朱珊可以依据与刘强签订的有效房屋买卖合同追究刘强的违约责任。当然,如果刘强与朱珊、赵浩然均未办理房产过户登记手续,那么该房产还属于刘强所有。根据合同平等性原则,刘强可以从两个合同当事人中任选出一方履行合同进行房产过户登记,而对另一方当事人承担违约责任。未能购买到房屋的一方也可以要求解除合同赔偿损失
    三、预告登记
    我们有必要了解一下2007年10月1日开始实施的《物权法》中规定的预告登记制度。《物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”依据以上法律规定,预告登记的基本含义是指在不动产交易过程中,为防止合同生效至办理正式产权登记期间不动产权利人另行处分该不动产,双方按合同约定将不动产转移事项向登记机构进行预先登记,确保受让方在条件成熟时进行正式产权登记,取得该不动产产权的一项法律制度。预告登记从法律的角度有效防范了一房多卖现象的发生,保护了买方的合法权益
    【专家提示】
    在商品房或二手房买卖中,由于签订房屋买卖合同付款与办理产权登记之间存在一定的时间差,不良房产商或房东一房多卖的现象时有发生,严重影响了交易安全。在遇到类似情况时,我们认为应当注意以下几个问题:
    (1)购房人应当在能够进行不动产登记之日起及时申请登记,否则可能得不到房屋所有权。
    (2)在买卖房屋的过程中,应注意关注房屋的产权状态,尽可能地使用不动产预告登记制度;预告登记条款应在买卖房屋或其他不动产物权的协议中明确约定。因为预告登记不是强制必需程序,而是当事人之间的自由选择,在没有约定及其他法律依据的情况下,如一方不同意将无法完成预告登记。
    (3)预告登记的法律效力具有时效性,预告登记后,当事人自能够进行不动产登记之日起超过3个月未申请登记的,预告登记失效。
    (4)预告登记不仅仅适用于二手房房屋买卖,实践中签订商品房预购及以预购商品房或在建工程抵押等不动产物权协议,均可以通过预告登记制度来达到保障将来物权实现的目的。
    (5)如果发生商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人的情形,当事人可以依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
    【法条链接】
    《物权法》
    第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
    第二十条第1款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
    第八条具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的、无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人