因为小周的女朋友参加公积金计划不满半年,无法享受到公积金贷款,只有小周可以申请公积金贷款,额度最高为40万元,余下部分只能通过商业性贷款进行补充。
小周在办理银行商业性贷款手续的时候,看到申请表上的贷款还款方式一栏,上面有等额本金还款法和等额本息还款法两个选项。这下小周又有点犯难了,这有什么不同呢?陪同办理手续的地产代理和银行服务人员也说不大清楚两者的区别,只是说这个没关系,也不需要管,银行会自动设置为等额本息还款法,大多数人也是选这个。
在购房贷款中有很多还款方式,而等额本金和等额本息是最常用的还款法。很多人在申请银行商业性贷款的时候,并不知道两者的区别,而是交由银行自动选取,至于选择的是否是最适合我们的,就无从考证了。
其实这两种方法可以由我们自己主动选择。等额本金和等额本息还款法,都是针对本金和利息在每期还款中是否固定来进行分类的。
一般的购房者完全可以根据自身的情况选择最适合自己的还款方式。
等额本息还款法
把按揭贷款的所借本金总额与未来需要额外偿还的所有利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中,这样借款人在未来还款期限中的每个月还给银行的贷款金额就都是固定的。也就是说,每个月的还款金额中,本金和利息的总和是相同的,由此得名等额本息还款法。虽然每月还款总额相同,但其中每月还款中的本金和利息具体金额是不同的,所还本金比重逐月递增,利息比重逐月递减。
优点:每月还款额相等,便于购房者计算和安排每期的资金支出。因为平均分摊了还款金额,所以还款压力也平均分摊,特别适合前期收入较低,经济压力大,每月还款负担较重的人士。
缺点:在每期还款金额中,前期利息占比较大,后期本金还款占比逐渐增大,总体计算下来,利息总支出是所有还款方式中最高的。
适合人群:家庭收入较为稳定的人群,特别是暂时收入比较少经济压力比较大的人士。因为虽然每个月还款金额相同,但是所含本金和利息的比例不同,初期所还部分,利息占较大比例,而贷款本金所占的比例较低,不适合有提前还贷打算的人士。
等额本金还款法
将所借的本金平均分摊到每个月内,在每个月里面偿还的本金是相同的,故得名为等额本金还款法。在偿还平均分配的本金之余,再计算本期尚未偿还的时候,所欠本金总额实际在这个月需要支付的利息,将平均分配的本金叠加上本月应付利息,就得到当月需要支付的总金额。虽然每个月里面需要偿还的本金是相同的,但是利息随着所欠本金的逐渐减少而减少,也就是说,每月支付的总金额逐渐在减少,还款负担逐月递减
优点:与等额本息相比,可以节省大量利息支出。
缺点:还款开始阶段每月还款金额比较高,前期压力比较大。
适合人群:因为最大还款压力来自前期,越往后利息支出越少所以还款金额也跟着逐月减少。由于前期还款负担较重,比较适合购买房产的时候,已经具备一定经济实力,眼前偿还能力较强的人士。
相比等额本息来说,等额本金付出的总利息较低。而且如借款人打算提前还款,等额本金还款法也不失为一个不错的选择。
可见,同样是60万元的房贷,两种还款方式每月及总计还款金额和压力都有不同:等额本金还款法,每月还款从5470元逐渐过渡到2512元,前期压力大,之后压力逐渐减少。等额本息还款法,每月还款固定为4278元,压力均衡。
等额本金还款法,20年累积还款金额为957885元,其中利息支出为357885元。等额本息还款法,20年累积还款金额为106684元,其中利息支出为426684元。两种还款法,最终支付利息相差68799元。
总结：
公积金贷款最省钱,尽量多使用。
商业贷款手续简单,可补充所缺房款。
等额本金利息支出最少,前期压力大,便于提前还贷。
等额本息能分摊压力,适合年轻人和眼前经济压力较大之人士。
我们可以通过公积金和商业贷款成就我们的购房梦想。这两种贷款都需要办理抵押担保手续。在贷款还款中,公积金贷款基本集中在等额本金和等额本息两种还款法上。而商业贷款可以到期一次性还本付息或是按月分期偿还本金和利息,除此之外货款人还可以利用银行新推出的各种更为灵活和方便的房货还款方式。
随借随还
随借随还”是一种全新的贷款偿还模式,申请人在银行办理个人住房抵押循环授信后,再办理关联活期账户用于还贷,将平日闲置不用的资金存入该账户,并设定账户金额大于多少即用于还货,银行每天扣除这部分资金用于还货。这样货款人在月供不变的情况下,可以减少一部分利息支出。因为还货以后银行将当日结息,月息变成了日息,其余的贷款第一天按新的贷款余额计算,从而减少还款总额。
优点:所谓“随借”是指,在贷款购买了住房后,银行根据住房价值提供相应的授信额度。当偿还了部分贷款后突然急着要用钱,随时都可以通过网上银行或电话银行,在授信额度范围里,马上获得银行提供的现金支持。不仅省去了很多中间环节,手续简便,而且贷款利率也可按房贷合同签订时的利率执行,比普通商业贷款还优惠。
“随还”是指,如果想提前偿还贷款,不用约定时间,也不受次数的限制,随时都可以,从而减少不必要的利息支出。“随借随还”可最大限度地满足贷款人对贷款手续的便捷性和资金使用及时性的需求。
缺点:过于随意还款,有时会有不能及时还贷的风险。
适合人群:有稳定的经济收入,并已购入房产的投资者。
双周供
“双周供”是对应于“月供”而言,是银行在货款还款上推出的种创新方式,指将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次,每次还款额为原月供的一半。由于提高了还款频率,运用这种还款方式,贷款人可以加快归还本金的速度,从而在基本不增加借款人每月还款负担的情况下,显著降低所还利息额和还款总额,大大缩短整个还款期限。
优点:比月供减少利息支出,并且能缩短还款期限。比如一笔60万元的贷款,按20年贷款期限、基准利率5.94%计算,选择传统的按月等额本息还款法,每个月要还款42784元,若选择“双周供”,每两周还款2138.92元,由于供款次数频密,本金减少速度加快,借款者可节省约6.68万元的利息支出,此外借款人只需要17.26年就可以还清这笔贷款。
缺点:对于月收入不宽裕或者工资发放不定时的借款人来说,可能会带来一些信用风险。
适合人群:适合收入较为稳定和均衡的人士,如除了月收入以外还有其他的较为定期的收入来源(季度奖、年终奖)以及有海外和港澳台生活背景的已熟悉产品特性的人群。由于月收入的相对固定性,客户不愿意增加每月供款压力,而在有额外收入来源的时候,希望通过小额提前还款来节省利息时,“双周供”就非常合适。
注意:“双周供”由于改变了还款频率,即每两周还款一次,由于一年有52周,“双周供”的客户实际每年需还款26次,折算后,年需比“月供”客户多交一个月的本息。“双周供”实质上每个月都为客户提供了一次提前还贷的机会,因此相对同期限的等额还款,能获得较大的利息节省。对于选择“双周供”的客户,其逾期是指每两周应还款未付的现象,逾期利息将按合同约定的方式(双周)计算一旦逾期,将被计收复利,因此罚息金额也将比等额还款法高。
存抵贷
这是银行为还款人提供了提前还款便利的创新还款方式。申请办理该项业务的客户必须在银行同时拥有存款和贷款两个账户。平时客户只需要将自己的闲置资金放在约定的活期账户上,超过5万元后银行便会按照一定比例将其视做提前还贷,节省的贷款利息将作为理财收益返还到客户的账上。但是客户的资金并没有真正动用,仍然存放在客户的活期账户上,客户需要资金周转时,可以随时支取随意调动,不影响资金的灵活性。
优点:手续简便,按日计算理财收益。因为客户的钱在银行的账上,这样银行就以为客户提前偿还了这部分房贷,只要这部分钱不动用,就会减少房贷利息的支出,所以停留一天就能节省一天的贷款利息,享受一天的理财收益。存得越久,省得就越多。存抵货还具有多存多抵的累进效果,存款越多,抵扣的贷款比例越高,理财收益率就越高。
客户还可以自己灵活支配存款,提取后就相当于没有提前还贷,自己使用自己的资金,也就停止计息。当然在资金有富余的时候,又可以继续冲抵贷款,节省贷款利息。
缺点:审核较为严格,一般收入和储蓄的人较难获批。
适合人群:由于生意往来账户上经常有大量资金流动,或是活期存款相对较多,但又不愿意提前还款的客户。
假设做生意的王先生平日需要大量的流动资金,他在银行申请了200万元的房屋贷款(享受优惠贷款利率5814%),并办理了“存抵贷”业务后,随后资金收益将得到了大幅度提高。8月份,王先生的活期存款余额,有15天是150万元,有10天存款余额低于5万元,有5天存款余额为30万元。这样算下来,8月份王先生可以获得的理财收益为2603元,实际折算的年化收益率为4.62%,远高于活期存款利率,比5年期定期存款的收益率也要高。最终通过“存抵贷”,既保证了流动资金,也不影响贷款的偿还,还让这部分资金获得了比较好的收益。
气球贷
气球贷又称大额尾付贷款,最近才在市场出现。气球的特点是慢慢吹,越吹越大,最后一下全部爆掉。气球贷利用的也是这个原理,依然是货款利息和部分本金分期偿还,前期本息每期的还款金额较小,而在货款到期时则剩余较大部分的货款本金,由借款人一次性。
目前气球货只对以住房为抵拌物的房货业务开办,不对商铺、写字楼等开办。货款期一毅限制在短期(例如3-7年)内,但除最后期金额外,其他的每期付款金额都是按照长期贷款(例如15~30年)来计算的。这种还款方式前期会降低每期的还款金额,但后期在贷款期限结束时,将积累一笔很大的还款金额。
优点:气球贷的实际贷款期限较短,其对应期限的贷款利率也较低。比如,目前的5年期的气球贷(按30年计算月供),适用的基准利率是648%,而30年期的普通住房贷款,适用的基准利率则为6.84%,二者有些不同。在同等条件下,选择气球贷还款比正常还款可节省部分利息支出。考虑到未来利息还有可能上升,选择气球贷还款,上述优势将更加突出。
缺点:最后一期还款压力大。
适合人群:预期未来较短年限内(最长10年)自己的资金实力会有较大提高,或后期将有大额资金进账的贷款者。部分偏好高风险投资品种的客户,也可以通过此计划,在借款期仅偿还较少月供贷款,将余款运用到其他投资渠道,以获得更高投资回报,并在最后还款期次性偿还所借的大部分资金。
假设办理房产按揭贷款50万元,期限30年,采用等额本息还款方法,贷款期间假定利率不变。
1.正常还款方式:按现行基准利率6.84%下浮15%,实际利率为5.814%测算,你每月需支付按揭款2938元,还清贷款时所支付的本金利息和为1057763.62元。
2.气球贷还款方式:比如采用5年期的气球贷(可按30年计算月供)按适用的基准利率648%下浮15%实际利率为5508%测算,你每月按揭款仅为2841元。首次气球贷5年期到期后,若没能提前还款,剩余贷款额度可再次选择5年期气球货,适用利率仍为5508%,月供则按25年贷款期计算,则每月按揭款仍为2841元。依此类推,直至30年后全部还清贷款。按此计算,30年后你还清贷款时所支付的本金利息和为1022923.80元。
通过比较,我们可以发现选择气球贷房贷还款业务,同样是30年,不仅没有增加月供的压力,还可节省利息34839.82元。如果未来加息,5年期货款和5年期以上货款利率差距进一步拉大,节省的利息将更为可观。
固定利率贷款
指消费者在签订购房贷款合同时,即选择固定利率贷款,也就是以后在贷款期限内不论银行利率如何变动,上调抑或是下降,借款人都按照固定的利率支付利息,不会随市而变。
优点:可以转移利率风险,化解市场波动。对于那些目前经济紧张,而未来预期收益较好的年轻人来说,浮动利率房贷产品可能会更适合。
缺点:固定利率比现行房贷基准利率要高一些,利率降低或提前还贷都会使购房者受损。可供选择的期限不多,一般都是3年、5年和10年,并且比同期的浮动利率水平略高。
如果房产不是自住而是希望未来转手出售的,则不适合该项房贷产品,对于他们来说房子转卖,而购房初期却要因为选择固定利率而负担更多的房供,显然会增加投资成本。
适合人群:有稳定收入的人,锁定风险的生意人,有升息预期的人。
我们举个例子:正常100万货款、10年期限,如果是浮动利率,按目前5.814%的利率执行,那么总利息额为32万元。如果采用5年固定科率+5年固定利率”的组合方式,在不考虑利率变动的情况下,优惠固定利率为5.73%,总利息额约为31.6万元,可比浮动利率节约500多元。如果10年期间碰上加息,那么该项固定利率产品会节省更多利息。
目前各银行推出的固定利率个人住房贷款最长期限一般为10年而固定+固定期限组合住房货款期限最长可到20年,固定+浮动期限组合住房贷款期限最长可到30年。当我们的房贷款期限在20年以上的时候,就只能选用混合利率的方式。我们可以根据自身的需要在贷款前5年或前10年采用固定利率,此后贷款转为浮动利率,享受到固定利率规避利率上升风险的好处。
结构性固定利率房货
固定利率后,如果由于市场利率的向下波动,有可能造成我们的贷款风险,但是如果我们将贷款利率在某些阶段固定,可以分段执行不同的利率标准。如利率固定5年的货款,可以在贷款前2年固定执行一个利率,后3年执行另外一个不同的利率。也可以在前5年执行一个利率,后5年执行另外一个利率,这样就可以更加灵活的规避部分风险,就是结构性固定利率房贷。
考虑到有的客户在年轻时候购房,贷款初期收入较少,还款压力较大,如采用较低的利率,月供要少一些。另外当借款人发生提前还款、提前终止固定利率等违约行为时,银行将收取一定的违约金。固定期限剩余时间越短、市场利率变动情况越小,违约金就越少。
优点:能相对减少贷款的利息支出,给客户带来实惠。较之普通的固定利率还款方式,更加灵活。
缺点:根据银行的规定,选择这样的还款方式,如果提前还款将收取较高额度的违约金。
适合人群:适合有稳定工作的年轻人群。为了规避由于利率的提升或者下降带来的损失,选择结构性固定利率房贷方式比较合适。
固定利率与浮动利率互相转换业务
办理固定利率的客户也可以申请转办浮动利率,反之亦然。
优点:原办理浮动利率房货的客户转办固定利率房货业务(包括住房、商用房),办理时不收取任何违约金和手续费;对于已办理固定利率房贷,且固定利率贷款存续期在1年以上的客户,在缴纳定违约金的情况下,也可申请转办浮动利率房贷。固定利率贷款存续期在5年以上的,免收违约金。借款人可以更灵活地规避利率波动风险,从容安排家庭支出,降低借款成本,方便家庭理财。
缺点:浮动房贷利率的缺点是无法预知利息支出的金额,对借款人可能会造成一些不便,比如供款额超出实际支付能力。
适合人群:对于那些希望规避利率风险的购房者,选择固定利率的升级品种固定利率与浮动利率互相转换业务比较合适,因为如果利率提升可以继续保持固定利率,可以规避由于利率的提升带来的损失。如果利率有下降趋势,可以及时将固定利率转换为浮动利率,防止由于浮动利率下调带来的损失。
直客式贷款
贷款人在缴纳一定比例的首期款后,剩余款项按照“先贷款后购房”的方式先由货款银行发放货款,购买所需房产。借款人购买住房货款比例最高不超过80%,最长30年,按照住房货款利率执行借款人购买商铺货款比例最高不超过50%,最长10年,按照基本利率执行,并由银行决定是否上浮。
“直客式住房贷款”不需要开发商担保,而需要银行指定的担保公司担保,购房贷款除须缴纳正常按揭货款的有关费用外,还需根据担保公司的要求交纳约8‰的担保费用优点:放款速度快,在与开发商协商一致的情况下,可享受到开发商一次性付款的优惠政策。银行直接把购房款贷给购房者,让购房者把自己的房款首付和获得的银行贷款加在一起的总房款一次性付给开发商,免除开发商所指定的律师审核购房者贷款资格等手续的律师费。
缺点:较为严格的审核条件,申请门槛比较高。由于没有开发商的担保,借款人需要寻找专业的担保公司或保险公司进行担保,因此会负担一笔费用。
适合人群:具有稳定职业的申请人,如一般国家公务员、教育、医疗、新闻出版等事业单位或优秀企业、金融行业的正式职员或银行信用等级较高的客户才可以申请。
移动组合房货
允许客户针对不同时期的家庭收入情况和个人投资理财习惯,订制个性化的还款方案。而且在还款期内,还款方式还可以随时调整。
优点:便于贷款人根据自己的收入预期,灵活调整自己的还款方式,有能力时多还,经济压力大时少还。与等额本息方式相比,移动组合房贷还可能节省一部分利息支出。
缺点:由于还款总期限是固定的,如果还款金额较低的月份较多,后期还款压力就会大大增加。
适合人群:收入不固定的购房者
住房再按揭
用已抵押给银行的物业到银行再次办理按揭,银行将根据市场现状对其已按揭的住房进行评估,从而为客户增加一定的货款额度。贷款用于其支付购买住房及车位(库)、家庭大额耐用消费品、汽车和住房装修等一揽子资金需求的人民币个人组合贷款。贷款额度受限,不能高于抵押净值。
优点:在按时还房贷的同时,配合购车、旅游、再购房、创业等多方面个人融资需求时,无需再次办理贷款审批,就可在最高授信额度范围内多次循环使用。
缺点:多次循环融资,但利率无明显优惠。
适合人群:办理住房按揭后又有融资需求的客户。
接力贷
老年人货款买房时存在的普遍问题是年龄超限,银行不肯放按揭贷款。而子女虽然货款年限不受限制,但常常刚工作不久,收入少,难以贷到希望的额度。通过接力贷,就可以解决这个问题。这是以某一子女(或子女与其配偶)作为所购房屋的所有权人,父母双方或一方与该子女作为共同借款人货款购买住房的住房信货产品。说通俗点,就是父母还不了的,由子女接着还。
优点:可以将借款人年龄及货款年限适当延长,不受相关规定的限制。
缺点:由于涉及至少两个借款人,银行在审批时相对会麻烦点。父母和子女之间有可能因房星产权出现纠纷,或继承人之间因遗产处理问题发生纠纷。
适合人群:一类是作为子女的借款人,预期未来收入情况较好,但目前收入偏低,按照现行规定可贷金额较小,希望通过增加父母作为共同借款人以增加贷款金额;另一类是作为父母的借款人年纪偏大,按照现行规定,借款人年龄+贷款年限≤65年,可贷年限较短,月供压力大,希望通过指定子女作为共同借款人以延长还款期限。
倒按揭
又称“住房反向抵押”,最早起源于荷兰,真正兴起只有20多年时间,以美国和新加坡发展最为成熟。简单地说,是人们在年轻时为买房按揭多年,到老了再把房产抵押给金融机构,每月由金融机构给房主一笔固定的钱,房主继续享有居住权,一直延续到房主去世。当房主去世后,其房产出售或拍卖,所得用来偿还贷款本息,其升值部分亦归抵押权人所有。由于这种方式与传统的按揭贷款相反,故被称为“倒按揭”。
优点:不仅盘活了老年人的固定住宅资产,而且为金融机构增加了一种新型的获利经营手段。从市场消费看,老年住房实现积极的使用,使老年人获得稳定收入,弥补最初买房时不得不付出的几十年经济积蓄,同时又增加了老年生活的消费能力,激活了老年消费市场。
缺点:年龄和房产价值都有限制,目前国内尚未开展此项业务。
适合人群:有房产,养老金又显不足的老人。
目前很多国家的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人,比如以拥有价值200万元住宅的65岁男性为例,采用倒按揭模式将自家房产抵押给保险公司后,每月大约可领取2万元现金,直至去世。而由于女性老人的平均寿命高于男性,若女性老人拥有价值200万元的房产,每月大约可获得1.6万元左右现金。
现代社会“以儿防老”的模式风险越来越大,而“以房养老”大大增加了养老的主动权。多年来房价的高速上涨,也使房屋成为老百姓资产的主要部分,目前存在大量的“住房富人,货币穷人”,很多老年人所居住的房子价值上百万元却不能在有生之年变现,甚至守着房子却生活困顿、无人照顾。倒按揭推崇的“以房养老”模式将会极大地提升中国老年人群的消费能力,同时激活金融保险市场和房地产市场。
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