杨先生已经有自住的房产,还想再购一套给父母居住,同时需要部分流动资金使用,那这些费用,特别是新房的首期付款该怎样解决呢?
流动性和收益性常常成反比。越是流动性高的资产,越是没有收益性。但是要追求较高的收益性,又总是担心流动性是否可以满足我们的要求。
住房被誉为不动产,是很多家庭的最主要资产,占用了我们大部分的财务资源,而且这部分资源常常固定,无法随意流动。收益性和流动性的矛盾,就好像鱼和熊掌,一定无法兼得吗?高收益资产的流动性一定就很差吗?市场上有没有一种折中的方法,将房产这样的固定资产流动起来?
答案是有,有几种不同的方法,其中之一就是利用现有住房的二次抵押消费贷款”。也就是杨先生可以用现有住房的二次抵押消费贷款,获得需要的资金。
住房二次抵押循环消费贷款,就是通过循环贷款使房子这种不动产“流动”起来,向已获得银行住房抵押贷款的借款人提供的加按揭贷款服务。在偿还一定贷款本息后,如一时需要资金用于个人消费或经营,可用该房星抵押价值减去原货款余额后的差额作为抵押,再次向银行申请贷款。通过正常还款后,抵押登记中已还款部分房产可再次抵押,通过抵押一还款一再抵押一再还款,即可形成循环贷款。
贷款额度的计算公式:贷款额度=房屋价值x抵押率-原贷款的本金余额。
其中,房屋价值取房屋的原购买价和二次抵押时的评估价两者中较低的。以住房抵押的二次贷款抵押率最高不超过70%;以商业用房抵押的二次货款抵押率最高不超过50%。
这种住房二次抵押循环消费贷款在不同银行有不同叫法,如中国银行将其称之为“个人房屋二次抵押贷款”,民生银行将其称之为二次抵押授信”,工商银行将其称之为“个人住房加按揭货款”,招商银行将其称之为“个人住房循环授信”等。一般各大银行对办理此种业务的房产也有一定的条件:用于二次抵押贷款的房屋应为商业用房,也必须是现房。
在贷款的过程中,各银行对房龄、贷款期限、贷款成数、授信最高额度等都有相关的具体规定。办理房屋再抵押循环消费贷款的手续并不复杂,前提是以自有产权房屋为抵押,由银行向借款人发放用于购置房产、汽车、家具、家用电器、装修等消费的贷款。办理手续所需提供的材料各家银行不同,可以联系各地银行了解具体规定。
按揭房再贷款的货款年限一般不超过20年。贷款人年龄男不超过60周岁,女不超过55周岁,实际货款年限视具体情况而定。按揭房再贷款额度原则上不超过评估价的七成,但有些地区和银行可以贷到八成。
杨先生现有自住房目前估价是150万,最多可以获得该住房价值的70%的贷款额度,即105万元,扣除尚欠银行的40万元,实际可以立刻贷款65万元。这65万元可以随时拿到,供自己消费等使用根据这个授信额度,多贷出来的65万元,不用的时候,可以放在银行里面,需要的时候就可以取出来,什么时候取出来,什么时候开始支付利息。而且随着原有住房的还贷不断增加,授信额度也随之增加,最高可获得全额的105万授信额度,实际上给自己增加了几十万的流动资金。
部分银行还提供更为便捷的随借随还业务,这也是具有极强综合理财功能的房贷产品。一旦获得授信额度之后,只要开通“随借随还”功能,即可通过网上银行专业版或电话银行等电子渠道,在家或办公室随时自助办理借款或还款业务,随借随还,轻松自在。还可以做到资金瞬间到账,省时省心省利息。
市场需求从“能贷到款”就行,发展到“能省息的贷款”,再向不出门能贷款”转变。经过多年来银行不断的市场发展和创新,现在的个贷产品从最开始的“按揭帮您实现买房梦”发展到“让固定的房产流动起来的循环授信”,最大限度地满足了客户自由安排资金自行制订还款计划的需求,并给客户提供了最自主的贷款融资便利,真正实现了“我的货款我做主”,省钱省心省时。
像杨先生这样,原有房子还在还贷款,近期又想再购车购房,不仅要考虑首期付款金额,还要考虑未来的还货压力。他平日工作繁忙,根本没有时间经常去银行办理烦琐的还款手续。现在通过这类综合理财的房贷产品,不仅解决了新购房的首期支付问题,还把暂时不用的钱放在银行省息,购车款也有了着落。而且这些货款还可以用来装修或者将来为孩子支付大额学费。同时节省下来的资金,可以作为公司的流动资金使用。经过这样的梳理,杨先生就可以轻松解决种种资金短缺的困扰,顿时觉得生活不是很拮据了,原来自己还是挺有钱的,还有很多可用的资金。
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