当我们经过深思熟虑,选择好合适的房屋后,就可以下决心进行购买投资。买房特别是贷款买房,仅仅只是消费的开始,购买房屋后还有很多的后续消费,因此建立良好的消费房产规划理念,就显得非常重要。没有合理的事先规划,不仅不能改善我们的生活,还会一不小心变成“房奴”,使自己和家庭陷入长期的困境中。
购房规划的一般原则包括：
1.不盲目追求大面积。
房屋面积能够满足家庭实际居住要求即可。房子买得太大,会有部分面积闲置浪费,管理费、小区分摊费用也会很高,为不经常使用的面积买单是不明智的。另外从风水角度来说,卧室需要聚气凝神,太大的卧室会让人觉得很空旷,这样就很难休息得踏实,无法拥有好的睡眠质量。
2不要求一次到位
很多朋友初次买房的时候认为应该一步到位、一劳永逸,但事实上,我们在一套房子里住一辈子的可能性越来越小,每隔一二十年更换一套房的情况变得很普遍。而且从户型上看,即使目前最好的户型,过上10年或20年后也会显得陈旧和落后,变得跟不上时代。另外子女成家后会另择新居,一旦他们离开,家里闲置的面积会更大,造成更多浪费,这些都是可能造成我们需要更换住房的情况,应该加以考虑。
3.量力而行。
面积大的房子,总价高,首付多,货款也多,贷款利息也多,月供负担过重。每月大部分的收入都得还货,留给家庭实际生活的费用宴寥无几,不仅无法改善生活,还会让生活越来越困难。因房致贫致穷,这就是我们常说的“房奴”。因此我们购房一定要量力而行,购房的目的是改善生活,不要本末倒置。
4.综合考虑面积与地段
房子面积大小的取决于居住的人数,而不同地段同等面积的房子价格相差很大。花同样的一笔钱,地段好的房子房价较高,面积也相应较小,而地段较差的房子房价较低,面积则相应较大。地段差的房子往往离工作地较远,生活较为不方便,交通成本会大大增加,消耗在路上的时间成本也相应增加,达不到最优的理财效果。
5.合理贷款、还贷,远离“房奴”生活。
包括合理选择贷款年限、首付额度和每月偿还额这三个方面。
贷款年限方面不要一味地从表面的还款利息来考虑。虽然还款时间越长,需要支付的利息越多,但是太短的还款期,也会让我们背负过大的还款压力。消费者可以根据自己的承受能力,综合考虑还款年限。从生活压力和投资回报来说,贷款期限越长越好。因为从投资回报来看,房屋贷款需要支付的利息率为5%-7%,但是如果房屋投资获取的投资回报超过了利息率,比如达到8%-10%甚至更多,我们就可以尽量充分利用银行提供给我们的相对比较低的贷款利息,特别是公积金贷款。目前理想的还款年限应该在20年左右,这只是参考值,我们可以根据自己的偿付能力来选择。
至于首付额度,按照不同时期政府的相关规定,在首套或者首套之后的住房等都有不同的首付比例限制。原则上来说,我们可以选择较低的首付比例。但是延缓消费支出,花未来的钱办今天的事,不等于未来不需要还钱,所以首付也并非越低越好,还是要综合考虑。对于目前手头紧,但急于买房,后续收益来源比较有保障的群体,首付比例可以尽量低。
每月偿还额一般来说,房屋月供款占税后月总收入的比率不应超过25%30%,所有货款的月供占税后月收入应该控制在35%40%我们可以以此指标来判别我们的偿还能力和压力。所谓的“房奴”就是房屋月供款比例远超过以上数字,使自己的日常生活深受影响,最终可能因为购买房屋而大大降低了原有生活品质的一群人。
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