【案情回放】
一位于某市人民路27号西南座201房屋是李学章与张新唐共有。2004年3月1日,李学章(合同甲方)与刘桂英(合同乙方)签订一份《购房协议》,约定:甲方将某市人民路27号西南座201房屋出售给乙方使用;乙方缴纳人民币20.000元定金后可入住,其余款项人民币20.000元于2004年12月20日前交清,2004年12月20日后未交清余款的,视为乙方放弃定金20,000元及房屋所有权,甲方有权收回该套现楼;为方便住户,作为配套使用的车库,乙方向甲方一次性缴纳人民币2000元后可获得车库所有权。2004年3月10日,刘柱英搬进所购房屋居住。2004年7月27日,刘桂英向李学章的父亲支付了预购房款22.000元。此后,刘桂英未再向李学章支付款项。205年3月,原告李学章起诉,要求解除合同,收回房屋,从被告刘桂英的预购房款22.000元中扣留被告的定金20.000元。被告辩称,我已经在入住前按合同交付定金20.000元,不然原告不会让我入住;双方最后定的房价是42.000元,我已经交清了余款,所以原告无权解除合同要我退房。
【关键证据】
定金是否交付的证据
【举证指导】
本案属于房屋买卖合同纠纷。对双方的证据运用分析如下:
1.原告为支持自己的主张举出如下证据:
(1)原告举出了房产证和共有人张新唐同意原告转卖的证言,证明自己有权处分该房产;
(2)2004年3月1日购房协议,证明原、被告之间的房屋买卖关系及相互之间的权利义务;
(3)2004年3月10日的房屋交接证明,证明原告已将房屋交付被告使用,履行了合同义务。
2.被告为支持自己的答辩举出了如下证据:
(1)被告举出了2004年3月1日购房协议和2004年3月10日的房屋交接证明,以此推断,被告已经交付了预付定金20,000元;
(2)2004年7月27日,被告向原告的父亲支付预购房款22,000元的凭证(收据),证明自己给付了购房款22,000元;
(3)被告又在庭审辩论结束后举出王海的证人证言,证明自己已经在入住前即付清了定金,同时证明原、被告经过最后协商确定了最后的房价为42,000元。
3.双方质证意见如下:
对于原告的三份证据,被告对真实性均认可。同时辩称,根据原告的证据也可以推断,被告是在付清预付定金后入住房屋的。对于被告的第(1)、(2)份证据,原告表示认可。同时指出,被告没有在入住前交付定金,如果交付了定金,被告应当提供付款凭证,而不能进行推断。原告之所以在没有交付定金的情况下让被告入住,是考虑被告的困难才没有马上让其交付定金。事实是,被告拖到2004年7月27日才把定金20.000元和车库款2000元付给原告。对于被告提出的王海的证人证言,原告认为该证据的提出已经超过举证期限,又不是后来发现的新证据,故原告不同意进行质证,也不认可。
4.证据运用的分析:
根据双方的以上举证及相互质证,可以认定,双方签订的购房协议是双方真实意思的表示,且得到了共有人的认可,合法有效。
至于王海证言,因其是在庭审辩论后提交的,超过了举证期限,且不能构成新证据,原告又不同意质证,故法院不能再对该证据组织质证,更不能采信。《证据规定》第34条规定:当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料,当事人在举证期限内不提交的,视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料,人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。
关于购房价款的确定,从购房协议的内容可见,该房屋的总价款是60,000元,而不是被告辩称的40000元。
至于被告的付款情况,被告认为签订购房协议的当日已向原告交付了20.000元作为购房定金,但原告对此予以否认。按照一般交易习惯,买方向卖方交付定金时,要么是在买卖协议中明确定金已付,要么是由卖方出具收取定金的收据;经对本案《购房协议》的内容进行审查无法得出该定金已当日交付的结论,被告也没有提供原告已收取其定金的证据,所以被告所主张的在2004年3月1日已向原告交付了20,000元定金的事实不能确认。
根据被告提供的收据,可以确认被告是在2004年7月27日向原告支付了22,000元购房款,但收据上没有明确说明该款属于定金,因此不能认定为定金。原告在被告未交付定金的情况下即允许被告入住房屋,视为双方自愿终止了原定金条款。定金责任只有在实际交付定金后才能发生效力,由于被告始终未交付定金,故本案不适用定金罚则,原告主张扣留20.000元定金的主张不能成立。
根据双方的协议,被告应于2004年12月20日前将购房余款交清被告现没有依协议履行,已构成违约,按照协议的约定,原告有权收回该房屋,所以原告请求被告腾退出人民路27号西南座201房屋应得到支持,同时原告可另行主张违约损失赔偿。
(十)卖房人毁约拒绝过户,买房人如何证明毁约事实
【案情回放】
王某通过房屋经纪公司寻到一处待售房屋,经与房主雷某协商,王某、雷某及房屋经纪公司共同签暑了一份二手房买卖协议,约定雷某将其所有的某处住房卖给王某,王某在签约当日给付雷某购房定金2万元,双方共同办理过户手续时王某将购房款25万元交付给房屋经纪公司,定金抵作购房款。待房屋过户发证后,由房屋经纪公司将全部购房款交付雷某。协议签订后,王某依约交付了定金。到了办理过户手续时,雷某突然反悔,打电话给房屋经纪公司和王某,声明房屋不卖了,定金如数退回。王某主张双倍返还定金,雷某拒绝,并拒绝跟王某和房屋经纪公司面谈。王某遂起诉,要求雷某双倍返还定金。
【关键证据】
卖房人毁约的证据
【举证指导】
本案为二手房买卖合同纠纷。原告王某为支持自己的诉讼请求需要证明的事实方面包括:王某与雷某之间存在房屋买卖合同关系;被告雷某协助过户的合同义务;原告给付定金的事实;被告毁约的事实。为此,原告可准备如下证据
1.三方签订的二手房买卖协议,证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系,并证明双方的权利义务内容。
2.交付定金的凭证,证明原告按约履行了义务,享有定金担保权利(收受定金一方不履行合同时,给付定金一方可要求其双倍返还定金)。
3.要求雷某协助办理过户手续的通知,以此证明原告履行了必要的通知义务。该通知大多是口头的,一般都通过中介公司或由中介公司组织双方共同去办理过户,因此可由房屋经纪公司出具证明,证明原告或房屋经纪公司已经适时通知被告要求共同办理过户。
4.被告拒绝协助办理过户并毁约的证据,以此作为主张定金权利的依据。由于被告只是口头提出毁约,为了防止诉讼中被告不承认自己有毁约表示,可由房屋经纪公司出具证明,证明被告以电话通知的形式明确表示拒绝履行买卖合同;或由房屋经纪公司或原告本人向被告出具书面通知,要求被告限期履行合同义务,并要求其给予书面答复,如果卖方明确答复不履行合同或到期限没有履行合同义务,则可确定其毁约的事实。
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