【案情回放】
王英在朝阳区六里屯北里有一套一居室住房,房屋产权证的户名为王英。其委托首诚房地产经纪公司(以下简称经纪公司)出售该房,并与经纪公司签订了委托出售房产协议,提交了身份证和户口复印件,户口上显示王英为未婚。经纪公司通过网络找到了购房人赵某,于2007年5月25日与赵某签订了购买房产协议,约定由赵某购买王英出售的这套住房,价款为46万元。付款方式为:签购买房产协议时交纳定金2万元,办理按揭贷款时再交纳首付款20万元,余款申请银行贷款后转付王英。经纪公司保证收到首付款后协助办理贷款申请和房屋过户手续,房屋过户手续全部办理完毕后才将购房款交付卖房人。
协议签订后,赵某依约向经纪公司交纳了定金和首付款,然后通过经纪公司委托新锐担保公司办理二手房按揭贷款。该担保公司收取了赵某及其配偶的身份证、户口、结婚证原件,又收取了王英的身份证及户口原件、房产证等资料,一并提交拟贷款银行审查。拟贷款银行审查时发现王英的户口有伪,通过公安部门核实,确定该户口系伪造,王英的户口登记显示,王英为已婚,有配偶。银行因此拒绝批贷。王英得知此情况后,遂告知经纪公司,该售房行为未得到其在国外配偶的同意,为无效行为,要求取消与赵某的房屋买卖。2007年7月10日,经纪公司告知赵某后将赵某交纳的全部款项退回了赵某。此时因房价上涨,赵某已不能按照5月份的房价水平购买相同地段的房产。赵某遂起诉经纪公司和王英,要求赔偿损失。
【关键证据】
委托出售房产协议、购买房产协议、造假户口的证据、赔偿损失的计算依据
【举证指导】
本案为二手房买卖合同纠纷。原告赵某为维护自己的权益,需要证明的事实方面包括:原告与被告形成房屋买卖合同关系;原、被告的权利义务内容;原告履约的实际情况;被告王英伪造其身份的事实;被告方主动要求取消房屋买卖的事实;原告因房屋买卖取消所造成损失的计算依据。为此,原告可准备如下证据:
1.王英与经纪公司之间的委托出售房产协议与2007年5月25日经纪公司与赵某签订的购买房产协议,以此证明被告经纪公司代理王英与赵某签订购房协议,赵某与王英之间形成了房屋买卖合同关系。由于被告取消了合同,很可能要求退回合同原件,原告应注意保存合同复印件,并在退原件时要求被告在复印件上签字证明复印件的真实性。
2.原告交纳定金和首付款的凭证,以此证明原告履行了合同义务。这些凭证在被告退款时很可能被被告收回,原告仍要保留复印件并要求被告签字确认其真实性,同时原告还要保留通过银行交款时的转账凭证,一并作为自己曾经付款的证据。
3.被告王英造假户口的证据,以此证明王英在买卖中有欺诈行为同时证明经纪公司在从事房产中介业务中没有尽到审慎的审查义务存在过错。该证明可由负责收取并审查身份证明的新锐担保公司出具。由于二被告存在以上过错,因此应向原告承担赔偿责任。
4.被告告知原告取消房屋买卖合同的证据,以此证明合同被取消的责任在被告方。一般是口头通知,可提供被告退款的银行转账凭证以此印证被告主动取消合同的行为。
5.原告损失的计算依据。原告可提供统计部门出具的当地二手房5-6月份的环比价格,即每月的平均涨幅,并可提供相同地段房价上涨水平的房产交易资料,以此证明原告在取消本次合同后因房价上涨遭受的差价利益损失。
王英造假户口隐瞒有配偶的事实,其售房行为属于无权处分共有财产,该行为为无效行为。王英作为无效合同的过错方应赔偿无过错方赵某的损失;经纪公司在居间中介行为中存在审查上的疏忽,因此也应对买卖行为的无效承担过错责任,应共同向无过错方承担赔偿责任。
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