【案情回放】
2005年8月25日,甲公司与乙公司签订《房屋租赁协议书》约定,甲公司向乙公司出租风华广场西座地上第一至三层和地下一层。自2005年9月1日起至2006年3月31日止,乙公司可以进驻现场进行局部改造和精装修,进行设备调试及试营业,自2006年4月1日起计算租期,租赁期为5年,每年租金为227万元人民币,乙公司每年4月1日前和10月1日前各支付一次,如不能按期支付租金,拖欠期内每日加收欠交租金万分之五的滞纳金。租赁期间,双方均不能无故解除本协议。如确有必要解除合同,违约方要以当年租金总额的两倍作为违约金赔付守约方。
协议签订后,甲公司全面履行了协议,如期将房屋交付乙公司。乙公司装修后以“某大酒楼”的名义开始营业。但乙公司仅在2005年9月8日向甲公司支付了定金50万元,租金则一直未付,拖欠租金达227万余元。甲公司几次向乙公司催付未果,遂与乙公司达成补充协议,约定乙公司应在2007年4月1日前结清全部租金,在此情况下甲公司可以放弃滞纳金主张,如果到期不能结清,甲公司有权解除合同,并有权追索全部租金及滞纳金。2007年4月20日,甲公司以乙公司不履行租赁合同为由诉至法院,请求法院判令解除甲公司与乙公司签订的《房屋租赁协议书》,乙公司将其承租并已装修的房屋无偿返还给甲公司,乙公司给付甲公司租金、滞纳金人民币645万元。
【关键证据】
房屋租赁协议书、补充协议
【举证指导】
本案为房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租赁合同是双务有偿的合同。在租赁合同中,出租人须将租赁物交付承租人,并保证租赁物符合约定的使用状态;承租人负有妥善保管租赁物并按约定按期向出租人支付租金的义务。
在租赁合同案件中,当事人如何承担举证责任呢?《证据规定》第5条规定:在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。
因此,甲公司作为出租人,主张乙公司违约,要求支付拖欠租金、滞纳金,解除合同,需要证明的事实包括以下几个方面:甲公司与乙公司存在租赁合同关系;双方的权利义务;甲公司已经履约;双方通过补充协议约定了解除合同的条件;租金、滞纳金的计算依据。为此,甲公司可举出以下证据：
(1)2005年8月25日《房屋租赁协议书》。该协议书可以证明双方存在租赁合同关系,同时可以证明合同双方的权利义务内容。
(2)租赁房屋的所有权证。证明甲公司是租赁房屋的所有权人,有权利对外签订该房屋的租赁协议,从而证明上述《房屋租赁协议书》为有效合同。
(3)租赁房屋交付证明。证明甲公司已经履行了合同义务。
(4)双方后来达成的补充协议。补充协议记载:乙公司应在2007年4月1日前结清全部租金,在此情况下甲公司可以放弃滞纳金主张如果到期不能结清,甲公司有权解除合同,并有权追索全部租金及滞纳金。该协议证明甲公司给予乙公司缴纳租金的宽限期,双方约定了合同解除条件,在乙公司继续拖欠租金的情况下甲公司有权解除合同。
举出以上证据,原告甲公司基本上就完成了己方的证明责任。至于乙公司一再违约拖欠甲公司租金的事实,甲方无须举证。对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。即乙公司如主张自己已经履约交付了租金,应由乙公司举证证明,不能举证即推定其违约事实成立。
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