【案情介绍】
江浩在某市拥有一套房产,其系该房产的产权人,房子由其儿子江汉一家居住。2008年6月3日,江汉拿着父亲江浩的印章、身份证和房屋产权证原件委托一家房产中介公司出售房屋。中介公司很快就联系到了买家朱争。同年10月26日,江汉拿江浩的印章、身份证等和朱争签了房屋买卖合同,并到房地产交易中心办理了房产过户手续。2008年年底,朱争要求入住该房屋时,遭到江浩的拒绝。江浩认为,自己的印章、身份证和房屋产权证是被儿子偷出去的,儿子的所作所为他并不知情。双方多次交涉也未就房屋买卖一事达成一致意见。2009年4月3日,江浩起诉到法院,要求法院宣告江汉与朱争于2008年10月26日签订的房屋买卖合同无效。庭审中,江浩坚持认为儿子拿自己的印章、身份证和房屋产权证签订买卖合同均是儿子私下所为,自己并不知情,但拿不出证据予以证明。
朱争则认为,在房屋买卖过程中,江汉拿出江浩的印章、身份证和房屋产权证都是真实的,这应视为委托代理关系,而且自己是通过合法途径买得房屋,应受到法律的保护,所以请求法院驳回江浩的诉讼请求。法院经审理认为,由于房屋一直由江汉一家居住,且江汉卖房时所持的其父江浩的印章、身份证和房屋产权证都是真实的,因此朱争有理由相信江汉有代理权。再加上朱争是通过正常途径购买的房子,并办理了房屋过户手续,可见,朱争在整个房屋买卖过程中没有恶意。
因此江汉的售房行为在法律上可以视为表见代理。根据事实理由和相关法律规定,法院认定朱争作为善意第三人,基于合理信任签订的房屋买卖合同是合法有效的,故依法判决驳回江浩的诉讼请求。
【关键词】
代理:代理人以被代理人名义从事民事法律行为,其法律效果直接由被代理人承担。
表见代理:行为人没有代理权便以被代理人名义从事了民事法律行为,如果相对人有理由相信行为人有代理权的,则该代理行为有效。换言之,即指行为人本无代理权,但表面上却足以令人信其有代理权而按有权代理对待的行为。
【案例评析】
本案是因表见代理而引起的债权债务纠纷。案件争议的焦点在于儿子拿着父亲的印章、身份证、房屋产权证与他人签订房屋买卖合同的行为是否构成表见代理。要解决以上问题,我们首先需要了解一下表见代理制度。表见代理的认定代理分为有权代理和无权代理两大类,表见代理是属于无权代理的种形式。我国《合同法》第49条对此进行了规定。所谓表见代理指行为人本无代理权,但表面上却足以令人信其有代理权而按有权代理对待的行为。这里的“表见”一词,有“表面上所显示的”之义。
构成表见代理需具备以下条件:第一,行为人实施了无权代理行为即行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立合同。第二,相对人依据一定事实相信或认为行为人具有代理权,这些情形主要包括:被代理人明知行为人以被代理人名义从事民事活动而不作反对表示;企业将具有证明意义的文件或印鉴交给行为人;行为人与被代理人之间存在特殊关系;行为人此前一直是被代理人的代理人等。第三,相对人主观上须为善意、无过失,即相对人不知道也不应知道行为人没有代理权。
如果被代理人能够证明相对人明知行为人无代理权还与他从事民事法律行为,则不承担行为人无权代理所产生的法律后果。第四,无权代理人与第三人所为的民事行为,符合法律行为的一般有效要件和代理行为的表面特征、表见代理行为的效力依据我国《民法通则》及《合同法》的规定,尽管表见代理也属于无权代理的一种,但一般意义的无权代理所订立的合同须经被代理人追认才对被代理人发生效力,而表见代理所订立的合同无须被代理人的追认即对被代理人发生效力。被代理人即使予以否认也须承担表见代理所订立合同的法律后果。法律之所以如此规定,是因为行为人“有代理权”的表面现象往往是由被代理人造成的。在这种情况下,法律为了保护善意相对人的利益,维护交易的安全才规定了表见代理制度。
具体到本案来讲,首先,江汉背着其父江浩出卖房屋一事没有经过他父亲的同意,应为无权代理。其次,江汉系江浩的儿子,且房屋一直由江汉一家居住,江汉在签订房屋买卖合同、办理房产过户时均拿着江浩的印章、身份证和房屋产权证,并且江浩拿不出证据证明其对儿子卖房一事不知情,因此,朱争完全有理由相信江汉拥有代其父卖房的代理权。最后,朱争并不知道也不应知道江汉代其父亲卖房没有经过其父亲的同意,即朱争在主观上是善意的。基于以上分析,江汉拿着其父江浩的有效证件卖房的行为完全符合表见代理的构成要件,可以认定该房屋买卖合同合法有效,对江浩具有法律约束力。因此,法院判令江汉与朱争签订的房屋买卖合同合法有效并驳回江浩的诉讼请求的判决是正确的。
【专家提示】
表见代理制度是处理民商事法律关系的一项重要制度,其立法本意是保护善意无过失的第三人,维护交易的安全与秩序。在经济往来中经常会碰到构成表见代理的情况。当遇到类似情况时,我们认为应当注意以下两点(1)当对方当事人以他人的名义签订合同时,一定要确认当事人是否有代理权。如果对方无法出具相关证明材料或无法证明自己有代理权,那么慎重交易。(2)如果事后发现对方当事人没有代理权而以别人名义和自己签订了合同,只要自己在签约时无过失并有理由相信对方有代理权,仍然可以依据法律规定,要求被代理人承担合同义务。
【法条链接】
《民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任。未经追认的行为,由行为人承担民事责任。
本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的,应当承担民事责任。
代理人和第三人串通,损害被代理人的利益的,由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的,由第三人和行为人负连带责任。《合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释
第十三条被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后,可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。
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