【案情介绍】
2006年10月23日,华翔机械制造有限公司(以下简称华翔公司)以其通过出让方式取得的一块土地使用权作为抵押,向工商银行贷款100万元,还款期限为2008年4月23日,双方签订了抵押合同并到房管部门办理了抵押登记手续。后来,华翔公司在抵押的土地上建了一栋办公楼。2007年12月1日,华翔公司因为资金周转困难,又以该办公楼为抵押向某信用社贷款150万元,约定还款期限为2008年5月31日,双方亦签订了抵押合同,并去房管部门办理了抵押登记手续。2008年3月,华翔公司因经营不善面临破产,工商银行和信用社均向法院提起诉讼,请求实现自已的抵押权。法院经初步审查认为,两个案件在处理结果上具有牵连性,又是同被告,于是决定合并审理。法院经审理认为,房屋所有权和土地使用权必须归同一自然人或法人所有,但在分别抵押的情况下,就发生权利不归属同一人的情况。本案中,华翔公司分别以土地使用权、办公楼所有权向不同的金融机构进行了抵押贷款,当事人之间签订的抵押借款合同属双方真实意思表示,应当认定均有效,而且两个抵押行为都在房管部门进行了抵押登记,所以抵押权也都有效。因土地和办公楼是不能分离的,只能受让于一个主体,所以,在实现抵押时,可以将这两项抵押视为一物二押,即把房屋和土地作为一个整体拍卖,所得的价款在信用社和银行之间进行分配。根据我国《担保法》第54条之规定:“同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿:抵押合同已登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿,顺序相同的,按照债权比例清偿……”因银行的抵押登记在先,信用社的抵押登记在后,所以银行优先受偿房屋所得的价款,剩余价款由信用社优先于其他普通债权受偿。
【关键词】
地随房走:房屋进行转让、出租或抵押时,房屋所附属的土地使用权也一起随之转让、出租或抵押。
房随地走:土地使用权进行转让、出租或抵押时,其上附着的房屋也随之一并转让、出租或抵押
【案例评析】
进行房地产抵押时,我国法律一般采取“房地合一、房随地走、地随房走”的原则。也就是抵押房屋时,要将房屋占用的土地使用权一并抵押;抵押土地使用权时,也需要将该块土地上的建筑物一并抵押。但是在实践当中,由于土地使用权的取得和房屋建造的完成之间可能存有一定的时间差以及房地登记机关的不同和审查权限的限制等,导致在现实生活中,房地分别抵押的情况经常出现。本案就是一起典型的房地分别抵押的案件,主要涉及两个法律问题,一是房地分别抵押的行为的效力问题;是房地分别抵押的,抵押权人该如何实现抵押权。下面对这两个问题进行分析:
一、抵押行为的效力
关于房地分别抵押的行为的效力问题,根据《物权法》第182条规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”从该项规定我们可以看出,在抵押权设定之时,法律将建筑物和建设用地使用权视为一个整体,不允许将它们分别抵押。无论是以建设用地使用权抵押为目的还是以土地上的建筑物抵押为目的,相应的建筑物或建设用地使用权均应作为统一的抵押物的组成部分。尽管如此,在实践中还是经常发生房地分别抵押并经合法登记的现象。基于交易安全的考虑,我们不能简单地认定房地分别抵押合同就是无效的。法律之所以规定“房随地走、地随房走”的双向统一原则,其目的主要是避免因为分别抵押所导致的权利冲突和摩擦,但这种权利冲突在实践中是可以避免的。在实现抵押权时,只要房屋所有权和土地使用权都归属于同一主体,那么就能够妥当地解决这种权利冲突和摩擦。具体到本案来讲,华翔公司享有房屋所有权和土地使用权,它分别与工商银行、信用社设定抵押的行为完全是他们的真实意思表示,并且已经通过登记的方式进行了公示,因此应认定其房地分别抵押的行为是有效的
二、抵押权的实现
关于房地分别抵押时,两个抵押权如何实现的问题,在实践中一般有两种处理方式:(1)认定该行为属于一物二押。工离银行虽然只是在土地使用权上设定了抵押,但根据房地不分的原则,工商银行的抵押权同时也设定于房产之上。同理,信用社的抵押权也设定于土地使用权之上。
也就是说,工商银行和信用社的抵押权并不是分开的,而是共同设定于华翔公司的土地和房产之上。在实现抵押权时,可以根据《担保法》、《物权法》规定的登记在先优先受偿的原则,就该房地产拍卖或转让以后的价款,工商银行可以优先于信用社先收回贷款。如果还有结余的话,再支付给信用社。(2)认为两个抵押都有效,在实现抵押权时应就两项抵押财产(房屋所有权和土地使用权)分别拍卖、分别受偿。工商银行与华翔公司签订抵押借款合同时,该建设用地上还没有相应的房产,因此可认为工商银行与华翔公司设定抵押时的真实意思表示就是抵押仅设定于土地使用权之上。而信用社与华翔公司签订抵押借款合同时,土地使用权已经抵押,而且合同明确约定是以房产作为抵押的,在登记中也都是分别予以登记的,两个抵押权是相互独立的,所以在处理时应就两项抵押财产分别拍卖、就各自拍卖的价款分别受偿。具体到本案来讲,我们认为第一种处理方式更为合适一些,法院也采用了此种方式。因为在拍卖、变卖华翔公司的抵押房产时,必须确保房屋和土地的买受人必须是同一人,因为只有这样,才能保证土地使用权和房屋所有权在权利归属上合而为一。对于房地的价值应该是综合评价给出的,不宜再对房、地进行分别估值。在实现抵押权时,将这两项抵押视为一物二押,即把房屋和土地作为一个整体拍卖,所得的价款在信用社和银行之间按照抵押登记的顺序进行分配。
【专家提示】
房地分别抵押在现实生活中经常出现,在遇到类似情况时,我们认为应当注意以下几个问题:
(1)房地分别抵押有效的前提是两个抵押都分别办理了登记手续。
(2)房地分别抵押的,在实现抵押权时,应就房地分别估价,分别变卖、拍卖,以分别清偿各自担保的债务,但是必须确定房地的买受人为同人。
(3)尽管房地分别抵押行为是有效的,但是由于在两个抵押关系分别受偿时,还要考虑其可行性,而不是所有的类似情况都能按两个抵押关系分别处理的。因此为最大限度地维护当事人的权利,在要求债务人或者抵押人提供抵押的时候,应尽量做到房地一起抵押。
【法条链接】
《物权法》
第一百八十二条以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。
第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:
(一)抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;
(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;
(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。
《担保法》
第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。
手机二维码