【经典案例】
2002年12月9日,某镇政府与黄某签订土地租赁合同,约定:镇政府将632亩的集体土地租赁给黄某种植花木,租赁期限至2028年5月30日,共25年;前10年租金为每年每亩200元,后15年为每年每亩600元。合同签订后,公证处对该合同进行了公证。从第二年起,黄某实际按照每年每亩400元的标准支付土地租金。
因黄某承租地块的周边土地租金近年多次见涨,镇政府遂与黃某商谈提高租金事宜,遭到了黄某的拒绝。2012年12月28日,在合同已经履行10年后,镇政府向法院提起诉讼,要求被告按照周边土地流转价格每亩1000斤大米的市价给付租金。
【法槌定音】
法院经审理认为,随着近年来党和国家有关农业政策的调整变化,农民在耕种土地上的负担大量减轻,特别是2006年国家取消农业税费并实现农业补贴政策后,农民种田的积极性进一步提高,加之土地资源的稀缺,土地流转价格逐年提升,目前涉案土地周边流转费用普遍已达每亩每年800斤至1000大米市价。因物价上涨增幅较大,黄某种植的花木价格较十年前也有大幅度提升,其利润空间不断增大,如果继续按照原来的约定履行合同,会使黄某获得的利益明显大于合同正常履行所取得的收益,而这种收益的取得,方面由于国家政策调整这一当事人意志以外的原因所致,另一方面花木价格上涨也包含了地价上涨的因素,国家政策行为的变动通常不可能为当事人在签订合同时所预见。因此,如果继续按照原协议约定的价格履行对原告来说显失公平。
在双方不能协商一致的情况下,法院参照本地区土地流转费市场价格以及双方约定的承包期限、承包土地目的等情况,从2013年1月1日起酌情调整为每年每亩按本地区上一年度平均市价800斤大米结算租金。黄某不服,提起上诉。二审法院经审理认为,一审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持遂驳回上诉,维持原判。
【法律解析】
本案中,承租人黄某于2002年12月,以每年每亩200元的低价租赁该镇政府为期25年的63.2亩土地,租赁合同已履行了10年,因时过境迁,物价上涨,其周边土地流转价格一涨再涨,出租方镇政府要求承租人提高租金被拒,故诉求法院予以调整。根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第16条规定,因承包方不收取流转价款或者向对方支付费用的约定产生纠纷,当事人协商变更无法达成一致,且继续履行又显失公平的,人民法院可以根据发生变更的客观情况,按照公平原则处理。所谓公平原则是民事活动的一项基本原则,具有弥补、完善制定法体系之缺陷的法律功能和作用。在双方均无过错的前提下,适用公平原则处理合同纠纷有利于防止当事人滥用合同权利,维护及平衡当事人之间的利益。根据《民法通则》第132条的规定,当事人对造成损害都没有过错的,可根据实际情况,由当事人分担民事责任。据此,法院在双方不能协商一致的情况下,运用这一公平原则对本案作出了上述判决。
【法条链接】
《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第16条,《民法通则》第132条
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