【经典案例】
2009年5月24日,吕女士向某置业有限责任公司购得一套位于2楼的住宅。2010年11月30日,吕女士在房屋交付后,与某物业公司签订物业管理服务协议,并于2011年年底入住新房。该协议第2条规定,物业管理服务内容包括房屋公用设施设备(含上下水管道)及其运行的维护和管理。2013年9月,外出多日的吕女士打开家门后,发现装修才一年多的房屋内污垢遍地,臭气熏天。物业公司排查后,确认系地溺堵住一楼排水管,致使污水回流到家中。经鉴定房屋装修受水浸泡后的损失价值为53350元。多次索赔无果后,吕女士一纸诉状将房地产开发公司和物业公司一并告上法庭。
房地产开发公司辩称,案涉事故系因本单元业主使用不当或其他人为因素造成,请求驳回原告的诉讼请求。物业公司辩称,涉案事故的发生是楼上住户装修不当或原告装修不当造成的,应由楼上住户或原告本人承担责任,且污水管在业主房屋内,不属于物业服务合同规定范国内的公用部位,无法维护也不属于其维护范围。
【法槌定音】
法院经一审认为,侵害物权造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿。被告房地产开发公司所交付的房屋公用设施中存在隐蔽瑕疵造成他人受损,应当承担侵权责任。被告物业公司作为物业管理服务提供方,未能维护、管理好涉案下水管道,对损失亦应承担责任。综合考虑本案可能存在业主不当使用、原告家中长期无人等损害发生、扩大的因素,确定两被告各承担40%的赔偿责任,各赔偿原告21540元。
一审判决后,两被告均不服,提起上诉。二审审理过程中,房地产开发公司向法庭提交了通球试验记录等相关证据,以证明2010年8月2日该公司在案涉房屋交付前进行过通球试验,16根管道均顺利通球,检验结果为合格从而辩称污水管堵塞与其无关。
二审法院经审理认为,本案中的房地产开发公司在交付涉案房屋前对排污管道进行了通球试验,并顺利通过验收,且涉案房屋自交付后至事发时已正常使用多时,这表明房屋交付时排污管道内遗留有地漏的可能性很小,故审法院认定污水外溢系房屋隐蔽瑕疵所致缺乏依据,应予以纠正。吕女士未能提供其他证据证明房地产开发公司具有过错,故房地产开发公司不承担赔偿责任。一审法院酌定物业管理公司在本案中承担40%的赔偿责任并无不当,原告吕女士可就其余损失向实际侵权人另行主张。2015年4月,二审法院终审判决:被告物业公司未尽管理义务,承担40%赔偿责任,赔偿原告21540元,驳回原告对房地产开发公司的诉讼请求。
【法律解析】
本案中,由于该物业公司未能按照《物业管理服务协议》的约定,对公共排污管道及时予以维护管理,导致污水管道堵塞,给原告造成了一定的财产损失,存在过错。根据《物权法》第37条规定,侵害物权,造成权利人损害的权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。同时,根据《物业管理条例》第35条规定,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。故法院依法酌情判决物业公司承担40%赔偿责任,赔偿原告21540元。本案提醒:物业管理企业应当按照物业服务合同约定的服务内容、方式、时间要求进行服务,定期对物业设施设备进行保养,以保证业主的人身、财产安全不受侵害。同时,对业主装修要切实履行监督管理职责,对业主不当装修的行为,应当及时制止,防止对业主的人身及财产造成侵害。
【法条链接】
《物权法》第37条,《物业管理条例》第35条
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