【经典案例】
某物业公司要求王女士交纳物业费,王女士以购房时开发商向其承诺可以终身免交物业费为由而拒绝交纳。2005年1月1日,王女士某房产开发商签订了购房合同书,购买某花园小区的四套房屋。原告系该花园小区物业公司,与小区业主委员会签订了物业管理服务合同。王女士自2012年1月1日至2014年12月31日,只交纳了一套房屋的物业费,而没有交纳另外三套房屋的物业费。王女士辩称,自己购买的四套房屋,一套用于自家居住,另外三套用于开办幼儿园。因计划开办幼儿园,当时与房产开发商约定按照幼儿园格局建造这三套房屋,且购房价格高于该小区普通房屋价格。因为开发商在购房合同书附件中对自己承诺了物业费“四套终身按一套收取”,自己才会决定购买这三套房屋否则,自己根本就不会购买。因此,王女士拒绝交纳另外三套房屋的物业费。
【法槌定音】
法院经审理认为,购房合同书附件中“四套终身按一套收取”的约定对物业公司没有约束力,被告王女士不能由此主张免交另外三套房屋的物业费。2015年7月,法院判决王女士向物业公司交纳物业费739536元。
【法律解析】
本案中,房产开发公司与物业公司各自具有独立的法人资格,是两个不同的法律关系主体。王女士与房产开发公司之间形成的是房屋买卖合同关系,而其与物业公司之间形成的是物业服务合同关系,这是两个完全不同的民事法律关系。在未获得物业公司授权委托的情形下,房产开发公司无权擅自处分物业公司权利,无权在购房合同书附件中就物业费收取事项对被告作出承诺,因此其承诺无效。根据《合同法》第48条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。同时,《合同法》第8条规定,依法成立的合同对当事人具有法律约束力。故法院依法判决王女士向物业公司交纳物业费739536元。
【法条链接】
《合同法》第8条、第48条
手机二维码