【经典案例】
2011年12月18日,石某与成都当地一开发商签订定购书并交纳购房定金10万元,中请定购市区建筑面积10.03平方米、总价款186万余元的1层商品房,并约定在7日内即当月25日前签订《商品房买卖合同》及其附件否则开发商可另行销售,且不還还已付定金。双方签约时,就高回报率能否写入合同内容发生严重分歧。
开发商在销房时,销售中心及销售人员也明确承诺了回报率,在宣传单上也载明了回报率,石某说,正是因为看中高回报率才预签的订购书。“我希望把宣传单上的高回报率等内容写入买卖合同中。”当石某按约定的时间去签订买卖合同,并提出上述要求时,却被售楼方坚决拒绝。
被告开发商称,在签订定购书时其对商品房买卖合同及其附件的正式文体已交石某仔细阅读,且相关文书还在售楼中心公示。石某是在充分了解其所购房屋的背景及现状后才签订的定购协议,并交纳了10万元定金。至于“高回报率”的文字说明,仅为要约邀请,故不能将楼盘广告的内容写入《商品房买卖合同》及其附件中。石某认为,双方在签订定购合同时,卖方没有按照自己宣传的、对价格有重大影响的承诺进行明确约定,被告存在欺诈行为,之后双方无法就合同达成一致,故要求开发商退还定金,而开发商却认为按约定不予退还,遂引发纠纷。
【法槌定音】
法院经审理认为,双方所签定购书合法有效,而且该案中所售商铺的售价高达186万余元,显然开发商在广告宜传上的“商铺投资价值分析”,是对房屋价格的确定有重大影响的描述和允诺,因此石某要求将十年回报率的保障性问题写入《商品房买卖合同》合乎情理。之后,双方出于自身利益考虑,无法就上述问题达成一致,最终导致定购合同的目的无法实现,未能签订正式合同故法院对石某要求解除所签定购书的主张予以支持。此外,该案中《商品房买卖合同》未能签订,双方均无过错,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”之规定,开发商应将10万元定金返还原告石某。2013年3月,法院依法判决被告开发商应将10万元定金返还原告石某
【法律解析】
依照《合同法》的规定,当事人可以依照《担保法》的有关规定,约定方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应该双倍返还定金,即为“定金罚则”。最高人民法院的相关司法解释也规定,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
该案中,涉案房屋每平方米高达18万余元,石某购买的目的显然不是居住而是为了投资,回报率肯定是其着重考虑的内容。开发商与石某之前虽已签订了定购书,但石某所看的合同文本应是开发商预先提供的格式文本,签订正式合同时双方依法可对部分内容进行必要的修订和补充。之后,原告提出将回报率的保障性问题写入《商品房买卖合同》的要求应该说是合乎情理的,双方也多次进行商谈,最终不能协商一致也未能签订合同,石某并不存在过错,而开发商也无过错,因此该案依法不适用定金罚则,开发商无须双倍返还,只需退还10万元定金即可。
【法条链接】
《担保法》第89条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问題的解释》第4条
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