【经典案例】
2009年8月2日,王女士通过房产中介与谢先生签订房地产买卖协议约定将谢先生所有的一套约74平方米的房屋转让给王女士,转让款为85万元。签订协议当日,王女士支付了定金10万元。同年9月中旬,王女士准备依约支付第二笔房款时,才得知谢先生因涉及债务纠纷,该房屋早已被法院查封,总查封标的额为61.6万元。后双方先后进行了多次协商,均因房款支付方式产生分歧而协商未果。
王女士诉称,谢先生故意隐瞒房屋被查封事实,又拒绝合理的履行方案,导致合同无法继续履行,应承担违约责任。现要求解除双方签订的买卖合同,由谢先生双倍返还购房定金及赔偿其他相关损失。谢先生辩称,同意解除买卖合同并退还王女士定金10万元。但双方因合同履行方式产生分歧而导致合同未能继续履行,自己并不存在违约行为。
【法槌定音】
法院经审理认为,本案双方签订的房地产买卖协议系当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规禁止性规定,故依法确认有效,双方均应恪守。谢先生明知其房屋早已被法院查封而未告知对方,存在明显过错。而当王女士得知查封实情,并提出合理履行方式后,谢先生仍未予配合解决问题。可见,导致买卖合同无法履行的责任在于谢先生,其行为显然构成违约,理应承担违约责任,依法应当双倍返还定金。现王女士要求解除合同、双倍返还定金的诉请,有事实和法律依据.法院予以支持。2010年2月,法院判决:解除王女士与谢先生签订的房地产买卖协议;谢先生双倍返还王女士购房定金20万元,并赔偿王女士损失8200元。
【法律解析】
《合同法》第107条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,谢先生明知其房屋早已被法院查封,却未告知王女士,而当王女士提出合理履行方式后,谢先生又不予配合,存在明显过错,理应承担违约责任。《担保法》第89条规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。故法院支持了王女士的诉讼请求,对本案作出了上述判决。
【法条链接】
《合同法》第107条,《担保法》第89条
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