【经典案例】
2006年3月,陈某看中了一小区内住房一套,并与该小区的开发公司签订了一份《商品房买卖合同》,双方约定:陈某购买该公司开发的小区住房套,房屋建筑面积为150平方米,总价款为38万余元。开发公司应当在2007年9月28日以前,将经过相关单位验收合格,并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。除合同约定的特殊情况外,开发公司若未按合同约定的期限将商品房交付给陈某使用,需按日支付房价款的万分之二的违约金,直至房屋交付为止,若逾期超过30天,陈某有权解除合同。合同签订后,陈某支付了全部房款。但因开发公司未能按合同约定的日期交房,2007年11月20日,陈某向该公司提出退房,要求该公司在30日内返还房款38万余元,并支付违约全19269元。2000年12月21日,开发公司的房屋销售代理公司向陈某出具了一份书面说明,承诺办理退房手续,并退还已付房款、支付逾期交房违约金之后双方未能履行。
2007年12月18日,该小区竣工完毕,并经验收合格。开发公司分别于2007年12月20日和2008年5月15日两次向陈某邮寄交房通知书,通知其到公司来办理交房手续,但邮政部门以“原写地址不详”为由将邮件退回。就这样直到200年11月20日,陈某与开发公司才办理了房屋交付手续。房屋交付后,陈某认为开发公司逾期交房,不仅在生活上给其带来很大不便,而且在经济上也给其造成一定损失。其诉至法院,要求法院判令开发公司立即支付逾期交房违约金50476元(按已付购房款38万元的日万分之二,自2007年9月28日计算至2009年11月20日)
【法槌定音】
法院经审理认为,双方签订的房屋买卖合同合法有效,陈某已按约支付购房款,开发公司应按合同约定的时间交付房屋。开发公司未按期交房,违反了合同的约定,应承担相应责任。另外,开发公司虽未能按约定的时间于2007年9月28日以前交付房屋,但在房屋验收合格后,其已于2007年12月20日按陈某提供的地址向其寄送交房通知书。信件虽被邮政部门退回,但可据此推定开发公司在2007年12月20日即有交付房屋的意思表示。陈某以其未按期交付房屋为由,主张解除双方之间的房屋买卖合同,是导致该房屋经竣工验收合格后双方未能及时办理交付手续的直接原因。陈某要求开发公司支付2007年9月28日至2009年11月20日的逾期交房违约金50476元,法院酌情支持6243.16元(从2007年9月28日至2007年12月18日合计81天),其余部分予以驳回。
【法律解析】
违约责任,是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定所应承担的民事责任。《合同法》第60条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《合同法》第107条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者略偿损失等违约责任。根据上述法律规定,本案中,由于开发公司未按期交房,违反了双方的约定,应当承担民事赔偿责任。法院以开发公司验收和交付房屋的时间以及向陈某邮寄交房通知书的时间为准,按照双方约定已付购房款38万元的日万分之二,判决被告开发公司支付原告8天的违约金6243.16元,是既公平合理又符合法律规定的。
【法条链接】
《合同法》第60条、第107条
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