【经典案例】
2012年5月,李某与陈某、房产中介公司签订一份《房产买卖居间协议书》,约定陈某将一套商品房出售给李某,房产成交价为57万元,且陈某承诺于2012年8月30日前将落户于房产内的原有户口全部迁出,否则每逾期一日按房款总额的万分之五为标准攴付李某赔偿金。合同签订后,李某依约履行了合同,但陈某并未按时将户口迁出。各方协商不成,李某遂以陈某为被告、房产中介公司为第三人向法院提起诉讼,请求判令陈某将位于讼争房产内的户口全部迁出并支付违约金16.7万余元。
庭审中,陈某辩称:协议约定若陈某户口迁出时未能挂靠派出所、居委会、街道办,导致协议不能履行时,违约责任应由中介方承担;且陈某在签订合同之后也多次到居委会等处咨询集体户挂靠问题,均未能成功挂靠,但无证据证明系政策原因导致陈某无法挂靠户口,陈某同意在条件允许的情况下迁出户口,不同意支付李某违约金。房产中介公司辩称,协议中关于户口未能迁出的约定条款与中介方无关,中介方无须承担违约责任。
【法槌定音】
法院经审理认为,出卖方违约,应当承担赔偿责任。经法官调解,最终各方自愿达成协议,陈某于2014年4月将户口全部从讼争房产内迁出,并一次性补偿李某3万元。
【法律解析】
根据《合同法》第60条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。房产交易过程中双方约定了户口迁移事项,属于合同附随义务,出卖人应当根据合同履行配合迁出户口的义务。同时,根据《合同法》第107条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二手房交易中出卖人违约,未按时迁移户口,应当承担赔偿损失等违约责任。
本案提醒:在购买学区房或外地人买房时,应先向公安机关详细咨询户口迁移、挂靠所需条件、流程,避免纠纷的发生。
【法条链接】
《合同法》第60条、第107条
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