【经典案例】
李某夫妻在自家的宅基地上建起了两上两下房屋。2007年年底,来自外地的张某夫妇在和李某夫妇协商后,签订了房屋出售协议,约定李某将自家的二层楼房卖给张某,房款12.4万元,合同签订时首付4万元,余款于年3月30日前付清。同时,双方约定,若很某在合同期内不愚购买季某房屋,则首付款4万元不退还。合同签订后,很果先后麦付了4万元和500元。
合同签好了,首付款也付了,限某希望通过买房行为,能够将自己和妻子的户口转移到李某家的户口关系上,并尽快把房产过户。但是,由于争某的房屋本身没有房产证,而且当地户口管理把按严格,耽了将近3年时间,张果发现房屋过户无望、自已也不能迁移户口,于是和李某产生争议,买房的余款迟迟未付。2011年,李某房屋所在的地块面临政府征用析迁,张某觉得自己买不成房,应该拿回已经付了的首付款,于是向法院起诉,请求确认双方墨订合同无效,要求李某返还房款并赔偿利息损失12049元。
李某认可张某支付了45000元,但认为张某未在约定的期限内付齐款项,构成违约,而且过了3年时间才起诉,已经超过诉讼时效。
【法槌定音】
法院经审理认定,双方买卖房屋的土地所有权属集体性质,李某并未取得该房屋土地使用权,房屋也未取得所有权证。李某无权处分房屋,双方签订合同的行为违反了《城市房地产管理法》第38条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的禁止性规定。因此,双方所签订的《房屋出售协议书》无效。同时,无效合同并不受诉讼时效的约束。2011年8月,法院判决双方签订的《房屋出售协议书)无效,李某返还张某购房款4.5万元。因张某本身也有一定过错,故不支持其主张利息损失。
【法律解析】
本案中,李某夫妻住在市区农村,在自家的宅基地上建起房屋,未进行房屋权属登记和取得房屋权属证书,便与张某签订了房屋买卖合同,其行为违反了法律规定,所签合同无效。根据《城市房地产管理法》第38条第6项规定,未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。同时,根据《合同法》第52条第5项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效。故法院依法判决李某与张某双方签订的《房屋出售协议书》无效,李某返还张某购房款4.5万元。
本案提醒购房者,没有依法办理房屋权属登记和取得房屋权属证书的,不能购买,以免给自己带来不必要的烦恼和损失。
【法条链接】
《城市房地产管理法》第38条,《合同法》第52条、第58条
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