【经典案例】
2008年4月,城镇居民曹某与李某(2008年8月去世)协商以8万元的价格购买其私房一栋。因李某年事已高,遂由其三个儿子代为签订了《购房协议》,曹某陆续支付了购房款共计6.5万元给李某的三个儿子。2008年6月,曹某将房屋的两间猪栏及一间厕所改建成一个猪场,并在房屋周图修建了图墙、水泥路、水塔等。2012年11月,该房屋及新建猪场被政府拆迁,拆迁补偿款共计881817.57元。其中私房拆迁款为487679.5元,猪场、围墙等拆迁款共计39413807元。曹某获得了除私房拆迁款外的其他补偿款。因私房拆迁款的分配问题,曹某将李某的三个儿子诉至法院。
【法槌定音】
法院经审理认为,曹某与李某三个儿子所签订的《购房协议》违反了土地管理的相关法律法规,属于无效合同。根据《合同法》的相关规定,合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。曹某已获得猪场、围墙等拆迁款39万余元,并不存在经济损失。法院判决,私房拆迁款归李某的三个儿子所有,仅退还曹某当初购房时的购房款6.5万元。
【法律解析】
《土地管理法》第8条规定,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。其第2条规定,任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第10条规定,改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。根据上述法律规定,本案中,曹某与李某三个儿子所签的《购房协议》违反了法律的强制性规定,属于无效合同。根据《合同法》第52条第5项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效。同时,根据《合同法》第58条合同无效,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。故法院依法对本案作出了上述判决。本案提醒,农村住房和宅基地,城镇居民不能买!
【法条链接】
《土地管理法》第2条、第8条,《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第10条,《合同法》第52条、第58条
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