【经典案例】
2010年4月12日,已有两套房的张先生与房主宋女士签下合同,购买其位于北京市海淀区的一套房屋,房屋成交总价为555万元,张先生计划贷款200万元购买。第二天,他向宋女士支付了15万元定金。但就在张先生办理贷款过程中,被称为“新国十条”的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遇制部分城市房价过快上涨文件的通知》于4月30日出台,提高了第二套住房货款首付款比例,并暂停发放第三套住房贷款。张先生因为无法得到银行贷款,起诉到法院要求解除与宋女士的房屋买卖合同,并要求对方退还定金。
庭审中,宋女士表示,两人签订的合同真实有效,而且合同当中已经约定如果买房人货款未获批准或批准贷款数额不足,则应补足购房首付款。因此,其不应受“新国十条”中关于住房贷款的限制,应按合同执行。
【法槌定音】
法院经审理认为,如果合同签订后政策发生变化,导致合同履行方式无法实现或对一方当事人明显不公平的,属于合同情势变更,一方可以要求法院依法解除合同。“新国十条”属于“无法预见”的重大变化。2010年7月,法院判决解除张先生购买第三套房的合同,宋女士须返还15万元购房定金。
【法律解析】
不可抗力,是指人们不能预见、即使能够预见也无力避免或阻止的客观情况。《合同法》第94条和第117条规定,“因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同”,“本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案中,张先生与宋女士签好房屋合同买卖后,购房政策发生了变化,因“新国十条”属于“不可预见”的重大变化,故法院依法解除了张先生与宋女士所签的房屋买卖合同,并令宋女士返还购房定金。
【法条链接】
《合同法》第94条、第117条
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