【经典案例】
小李和小朱是比较要好的朋友。年前,小朱提出要租赁小李的一间商铺,双方商谈后,约定年后租给小朱,租期一年,租金18万元。谈妥后,小李将房子钥匙交给了小朱,小朱也将一年租金打到了小李的卡上。因为两人关系不错,谁也没想到签书面合同。
本以为事情已告一段落,岂料过完年没多久,小朱却提出对房子不满意不想租了。然而此时已过了商铺租赁的黄金时间,原先有租赁意向的都已寻好合适的商铺,市场价格也有所回落,故小李不同意退款。商量未果,小朱一纸诉状将小李告到了法院,要求小李返还预付的全年租全18万元。小李觉得委屈万分,认为双方存在口头租赁关系,且已实际履行,小朱无端提出不租没有道理,故坚决不同意退款。
【法槌定音】
法院经审理认为,订立合同要注意采用法律规定的形式。虽然我国法律承认口头合同,但同时规定,“法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式"”。根据《合同法》第215条的规定,租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。可见,本案中,小李和小朱尽管订立了一年的口头租赁合同,但在法律上却被认为是不定期租赁。考虑到双方是比较要好的朋友,承办法官在阐明相关法律规定的基础上努力化解双方的矛盾,最终达成了小李向小朱返还15万元租金的调解协议。
【法律解析】
对于不定期租赁,《合同法》第232条规定,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中,从情理角度讲,小朱承诺后却又反悔,行为不妥;然而就法律规定而言,小朱有权随时解除合同,合同解除则小李应返还相应租金。故本案提醒,欲签订6个月以上租赁合同的,切记采取书面形式,以免造成损失。
【法条链接】
《合同法》第215条、第232条
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